精品文案—2008年江西景德镇地块物业发展建议及启动区策略报告.pptVIP

* 根据市场消化量与项目的分期情况，启动区推售量预计在4万平方米 低风险目标为项目的首要目标，首期热销，快速回现尤为重要 景德镇市场项目年消化量集中在3.5-5万平方米 市场情况 项目目标 2007年至2008年上半年的暴涨导致目前去化不佳，未来存在一定的风险 启动区推售量预计在4万平方米左右较为合理 启动区推售量 具体过程参见动态测算表 * 售楼处，林荫道，会所及水岸栈道等必须在2009年下半年开工，2010年开盘前完工，展示先行，大打高端形象蓄客 2009年下半年开工，开盘前要做到 1.广场售楼处完工，文化广场配套现行，打响文化广场的旗号，塑造景德镇高端大盘形象，提高项目在市民心中认知。 2.社区私家林荫道完工，提升社区品质，展示生态大盘概率。 3.水岸艺术会所完工，会所内部装修豪华，展示项目品质，高端形象打入人心。 4.水岸亲水平台，沿水岸栈道完工，突出高品质高享受，天然水系资源是主打亮点。 启动区展示策略 文化广场 售楼处 水岸艺术会所 私家林荫道 水岸栈道， 亲水平台 * 高档豪华售楼处，区别与景德镇其他楼盘，树立高端形象 售楼处大堂 会所中庭连廊 * 以亲水及陶瓷为主题，塑造景德镇唯一的特色文化会所 亲水会所外观 陶艺装饰突出会所文化特色 突出陶瓷的装饰 * 社区主展示道小品设置以欧洲陶瓷为主题，体现都市感、国际化 主要景观带及生态广场上放置3-5组欧洲风格的陶瓷作品，烘托气氛 * 通过亲水平台，水岸装饰，沿河木栈道充分展示水系资源，以自然生态大盘面市 水岸实景展示 亲水平台 * 社区底商 水岸会所 三栋18F 小高层 文化广场 二期 三期 启动区 二期 三期 2010年上半年启动，分三期销售 推售策略 启动期为2010年，推出0.7万方联排，3.12万方洋房，共约3.8万方，启动均价联排4545，总价区间【100-115】万；洋房3500，总价区间【40-56】万。 二期为2011年推出，推出联排0.72万方，总价区间【115-125】；洋房3.36万方，均价3850总价区间【45-60】；小高层2万方，总价区间【28-48】 三期为2012年，推出5.4万方小高层，，独栋0.74万方共6.14万方，均价小高3630，总价区间【32-50】万，独栋均价6000，总价区间【190-210】 * 启动区物业配比 组团A 组团B 组团C 组团A+B花园洋房：总建筑面积36000平方米 组团C花园洋房：总建筑面积5640平方米 * 50万 陶瓷工艺美术大师： 购房特点： 支付能力强，国家级大师年收入200-300万，省级大师50万左右，市级15-25万 置业倾向： 文化品位，氛围、私密要求。 陶瓷市场老板 特点： 支付能力较强，年收入12-50万。 置业倾向： 他们需要一种超值感受，渴望得到周围人的认可，希望自己具备成功的意向。 建材市场老板 特点： 支付能力强，年收入20-30万 置业倾向： 希望居住改善，品质提升，对总价敏感 上升的阶层 特点： 支付能力较强，年收入3-5万。 置业倾向： 产品总价低，性价比高，对楼盘的品质要求高。 投资性需求客户 特点： 全城投资者 置业倾向： 注重社区文化氛围，教育配套要求高，追求性价比。 30万 总价 客户 70万 中小企业职工 特点： 支付能力一般，年收入3万以下。 置业倾向： 总价极敏感，对配套商业和交通要求很高，产品品质要求低 产品匹配 独栋 联排 小 高 层 公务员高管,高专老师 特点： 支付能力强， 人均收入10万。高专老师一个家庭年收入约10万。 置业倾向： 追求品质感，产品舒适感。 洋 房 * 开发模式模拟 资源利用 产品规划 资源利用 山地资源/天然湖 联排/花园洋房/小高层 山地/天然水系 产品规划 资源利用 产品规划 开放空间展示 景观展示 开放空间展示 生态环境诠释，私家林荫道 主题区/水岸会所 联排别墅/花园洋房 启动区 第二阶段 第三阶段 文化广场/特色商业街区 小高层/独栋 天然湖/中央水系 * 项目属性界定 市场分析总结 客户分析总结 两种开发方案比较 最优方案物业发展建议 启动策略 陶瓷文化与本项目结合 * 通过4个方面，围绕景德镇陶瓷之都的主题，把项目的陶瓷文化概念体现出来 文化广场的打造 亲水文化会所的打造 社区展示细节中文化的打造 社区文化小品，雕塑等的打造 * 文化广场的打造 * 通过竹林赋予文化广场中式文化气息，陶瓷贴面的运用突出陶瓷文化的主题，吸引中外游客 毛竹林 千年文化墙 陶瓷铺地 竹文化景观 竹文化的运用：在中华文明中，竹是四君子之一，也是我国古典风格园林中不可缺少的组成部分 当人们有闲情逸致漫步于青青翠竹之下时，一种无限舒适和遐意便会油然而生 。选用竹作为广场户外景观的主要绿化装饰，更能体现文