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海口市小户型市场调查报告 2012年3月 一、前言 本报告通过对海口市小户型市场的调查分析，旨在了解和掌握小户型的供需状况和户型消化关系，为金利项目的规划设计提供依据。　　 （一）调查范围 以海口市为主。 （二）调查方式 通过制订详细调查表对各项目进行走访调查，辅之以电话访问调查，网上查询方式。 （三）调查对象 50-80平米户型 二、调查分析 （一）项目情况 我们选取了几个项目作为调查对象：海航国际广场项目 位置 物业 形态 占地 户型 面积 价格 销售 情况 配套 容积率、绿化率 物业 备注 海航国际广场 海口市世贸东路公寓写字楼最低总价73.8万/套2011年7月8日 （二）楼盘体量、环境分析 1、目前海口市场上有小户型销售的楼盘较少，且多表现为单幢、无环境、无配套、交通出入不便。 2、在所调查的项目中，完全以小户型为主销售的体量多在1万平方米以下，多分布在市中心地块，受地块限制，只能够小面积进行开发，虽然占地小，但户数和中等规模小区接近，每层户数都在10套以上，表现为住宅的高密度特性。比如世贸兰庭、清青雅舍，中汉大厦等。 3、拥有较好环境的小户型多为小户型和普通景观住宅进行配套，使得环境、配套等实现共享。比如椰海广场、水云天、海涛花园等。 4、比较高端的小户型销售则属于酒店式公寓，这部分都有商业作为配套，且交通便利，办公环境好，可以交由物业托管。如海航国际广场、正大豪庭。 （三）户型、面积分析 1、目前海口市小户型市场上以40-80平米为主，以通廊式一房户型和一房一厅一厨一卫、二房一厅一厨一卫为主。 2、通廊式一房多在30-40平米，一房一厅集中在50-60平米，二房一厅的多在80平米左右。 3、各种户型中，通廊式户型无客厅、卧室分隔，无独立厨房，一般接近酒店单间配置，缺乏私密性，但这样的户型面积小，总价低，比较适合年轻人。 4、一房户型属于一室一厅一厨一卫配置，在有限的面积内保证居室私密性和功能分区，是较好的产品设计，属于小户型中较为热销的户型。 （四）配套分析 在和市调项目销售人员的攀谈中我们了解到，海口市小户型市场的客户群更多是关注周边大环境的配套，如是否临商业网点，是否有休闲娱乐设施，位于前几位的依次是：交通便利，工作方便，价格合适，配套设施，发展潜力，生态环境，习惯区域等。 （五）物业管理分析 物业管理作为楼盘的后续服务，对于整个项目档次的提升及物业保值增值具有相当重要的影响，但在我们调查的楼盘中，那些以小户型为主的楼盘物业都比较简单，只有象海航国际广场这样的酒店式公寓物业配备比较高档。 三、海口市小户型市场趋势 （一）小户型市场的主要影响因素 小户型市场主要受市场需求与供给的影响，在宏观上主要受城市影响力、市政规划、投资回报率等影响，微观上主要受产品自身的影响，如产品定位、后续服务等。 （二）小户型市场的发展趋势 区域——市中心开发仍将占据主导，因为一般购买小户型的客户是以年轻人或者度假休闲人士为主，他们对于交通比较看重。 户型——从目前市场上看，厅、房分离的小户型比较受欢迎。 产品——地段较好，位于市中心及热点区域的小户型仍是购买者的首选。 价格——地理位置优越的项目，会有一定的上涨空间。 四、本项目户型开发建议 根据此次调查，结合我们金利项目的地理位置，以及现在海口市房价等因素，我对于金利项目的开发有如下建议： （一）户型面积建议 （1）户型面积 对于目前已有房产的改造，销售部认为可以保留50-70平米和120平米的户型，170平米左右的户型改为两个或三个小户型，这样多样的户型既可以满足单身人群、小两口的需要，又可以满足一家三口的需求。 （2）户型设计比例 在户型设计上建议以70平米以下的一房一厅户型或二房一厅户型和100平米左右的三房户型为主。其中70平米以下的小户型建议占到整个房产的80%，100平米左右的三房占据房产的20%。 小户型设计上建议以一房一厅一厨一卫为主，占据小户型的70%，通廊式的为辅，占据30%左右。 （3）户型设计 面积要小而得当，保证足够的舒适度，室内的厅、室、厨、卫、阳台等套内功能都需配备完善，动静分离。 （二）价格测算 项目位置在目前来说虽然位于大道边，但因为无公交车到达，故交通稍显不便，且周边环境较差，所以建议在目前市场情况下，价格不宜太高。 改造工程建议改为带装修出售，销售均价在6000元/平米，这个价格经过前期市场调查，还是有一定的拥护群体。以70平米房产为例，总价为42万，首付为13万左右，银行按揭20年，月供为 元，一般工薪阶层也可以月供。