合肥房地产市场调研报告2012元月 2012-15页天 地行.pptVIP

市场部分： 合肥市区住宅板块已经形成，东贫、西富、南贵、 北乱的区域形象。 合肥板块构成 现状： 多核心发展： 合肥城市整体发展格局呈现多核心的形态，形成了5大核心：老城区、高新区、政务文化区、包河中心、经济开发中心、滨湖区中心。 板块划分： 合肥房地产市场具体可以分为9个片区：中心区域、庐阳板块、瑶海新站板块、马鞍山路板块、黄潜望板块、高新区板块、政务区板块、经济开发区、滨湖新区等。 市中心板块 市中心板块 商业中心、人气聚集 市中心商业氛围浓郁，四牌楼商圈吸引大量人气；交通便利通往全市。 市中心板块：依托市中心配套及城市价值，实现较高溢价，但后续供地不足。 市中心项目高价面市 市中心项目相对较少，但是实现了较高的价格：万达广场的高层平层豪宅曾实现了12000-13000元每平米，融侨观邸在限价的情况下也实现了近9000的价格。 万达、融侨观邸等、 代表项目 对城市价值非常认可，追求生活便利性，具有较高的经济实力。 客户特征 高层 小高层 产品形式 高层8500-13000每平米 价格 区间 案例分析 路段相对繁华，距车站较近 其他 万达商业综合体、万达白金五星级酒店、沿河酒吧街、包河金街、万达5A级写字楼、万达豪宅及城市公共空间 配比 地理位置优越，交通便利，距市府广场5分钟路程。 卖点 主要是老城区高收入人群，和投资客户。 客户 95-14平米 8000元每平，230-260平米14000元每平（景观楼王） 价格 目前在售95-144、230-260、160-260平米 户型 高层 物业类别 占地面积：11公顷 规模 包河区马鞍山路和芜湖路交汇处 位置 合肥万达广场投资有限公司 开发商 万达广场 楼盘品质高 周边配套很好 学区好. 其他 融侨观邸有8栋，分别是1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#，均为高层，其中3#为33层，1#、4#、6#、7#为32层。楼间距在35米左右。融侨观邸有8栋，分别是1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#，均为高层，其中3#为33层，1#、4#、6#、7#为32层。楼间距在35米左右。 配比 靠近市中心，周边配套非常齐全。 卖点 周边人群较多，中年人较多，年轻人较少，改善性客户较多 客户 9000-10000元每平 价格 79-110 是主力户型，占到80%，其他户型占20% 户型 高层32层 物业类别 占地30606.81M2 总建筑面积89977 规模 合肥市宿州路与沿河路交口 位置 安徽融侨金辉置业有限公司 开发商 融侨观邸 马鞍山路板块：城市自然延伸的、配套成熟的中高端住宅板块，未来影响会逐渐缩小。 地缘型客户 客户特征 7500 均价 高层小高层 物业类型 建筑面积20万方 项目规模 铂金汉宫 ◆马鞍山路板块在02年左右开始开发，已经开发成熟了许多中高端小区： ◆后续的土地供应量不足，往南学校较多，没有太多土地，只能东拓，但往东土地也不多 片区开发基本完成，后续发展空间较小 马鞍山路板块 配套齐全 生活便利 其他 85%的住宅 15%的商业 配比 老城区核心地段，交通通达性很好。 卖点 本地，外地人多有，中年居多，大多是改善型购房者 客户 8000-11000元每平 价格 目前在售77-125、118-125平米 户型 高层 物业类别 总建筑面积15万方 规模 合肥市包河区桐城南路省广电中心对面 位置 合肥江南房地产开发有限公司 开发商 江南新里城 配套齐全 生活便利 其他 17栋高层，约2600余户。一期是1#楼-10#楼，二期是11#楼-17#楼。除此之外还推出11套底商，面积区间在20——60平米之间 配比 学区较好 配套齐全，交通方便 卖点 包河区为主，其他区占10%左右，年轻人居多 客户 7500-7800元每平 价格 目前在售92-125、105-120平米 户型 高层 物业类别 总建筑面积30.2万方 规模 包河区马鞍山路与皖江路交口向东 位置 和昌地产（集团）安徽华昌置业发展有限公司 开发商 和昌都汇华府 黄潜望板块：人文优势凸出的城市高端居住板块，日渐成熟，但后续发展受到一定的局限。 区域优势： ◆区位优势明显。在老城区、政务新区的环保之中，在享有他们的资源条件， 金色名郡，1912等、 代表项目 地缘性客户为主，包括附近高校老师、公务员、以及全市的中高端客户。 客户特征 高层小高层 产品形式 7500-9500每平米 价格区间 区域的局限性： ◆由于所在区域发展较早，被市中心、高新区、政务新区环抱，决定了土地后续供应有限、出让价格高，楼盘的销售价格普遍较高，未来开发也将以旧该项目为主 黄潜望板块 人文优势凸出，造就众多高素质高收入人群 集中了合肥80%的科教资源，汇集了39所大中专院校，60