决战丹徒—项目策划思路阐述.pptVIP

【第三章】 巷 战 城区客户觉得远 城区客户不知道 丹徒人购买力有限 每月来访量不足五组的原因 【 营销通道分析】 镇江客户 产生沟通障碍的主要原因是信息渠道的堵塞及项目与城区的心理距离过大。 丹徒客户 产生沟通障碍的主要原因是项目营销时对该客群不够重视、未制订有针对性的挖掘手段。 【 通道障碍探索】 【 镇江市营销通道架设】 本案 城区 客户 缩短距离 信息传播 整体推广线前移，在有外围广告宣传的情况下，通过在目标客户内部扎根营销的手段完善沟通。 通过传统的推广手段全方位传播项目信息、力求短时间内达到覆盖目标客户的目的。 报纸 户外 电视 电台 短信 网络 销售渠道架设表 城区接待中心 双层环城巴士 SP活动 PR活动 双重沟通 全面拉近 【 丹徒区营销通道架设】 大众营销渠道：通过开展参与性广、影响力大的PR活动制造区域人气，提升项目知名度。 特殊客群营销渠道：通过开展有针对性的PR活动如“大港中学教师朗诵比赛”等迅速在该客群中树立形象，推广品牌。 政府营销渠道：与其他房地产公司联合、利用丹徒区政府的形象开展区域形象的塑造，达到炒作区域带动项目的目的。 反复多重的刺激，不但使项目在区域内形成良好的品牌效应，更能很好的挖掘潜在客户。 【 特色营销之一】 建在水里的销售中心 建议用水系景观来装点工地正式销售中心及社区大门。通过内外部特色的水景表现提前展示项目未来的社区美景及活水园林，将项目未来规划更为具像的反映在客户眼前。 【 特色营销之二】 跑在路上的销售中心 1 前期作为客户看房车，后期可做为社区业主用车，每日定点定时发车，彻底打消市区客户认为项目距离市区过远上下班不方便的顾虑。 2 在前期运作上巴士免费乘坐招手即停，任何来往与市区及丹徒的人都可以乘坐此车，车内放置大量项目资料供索取，相当于大型的流动销售中心 3 镇江目前双层巴士公交车并不多，所以本案的双层巴士既具有实用性又具有广告性，无形中减免了户外公交车广告费用的投入。 【 特色营销之三】 全民参与的PR活动 1 与区政府合作，以奥运会的举办为契机，开展主题为“共迎奥运、全民健身”的大型PR活动，本案进行全程组织及冠名，扩大项目知名度 2 将大部分比赛场地安排在本案工地销售中心前的广场，利用比赛吸引大量人群前往，在进行比赛的同时最大化宣传项目的各类细节。 3 让丹徒区人参与其中乐在其中是举办活动的初级目标，终极目标是通过活动达到丹徒人口口相传、最终影响至镇江市民。 以机关为单位的对抗性极强的跑步接力比赛。 以丹徒居民为单位的千人拔河比赛，其宣传力及参与性极强。 【 特色营销之四】 轰动镇江的政府营销 1 由丹徒区政府部门牵头、各房地产开发公司共同参与的“魅力丹徒宣传月”是以报纸软文为核心阵地的面式推广，其目的是炒作整个片区的前景。 2 通过人文、生态、经济、地理位置、规划发展、居民生活、商业投资等各个方面介绍丹徒，通过整月报道将镇江目光聚焦丹徒，有效带动项目销售。 【 近期工作重心】 开发公司 代理公司 工作 重心 1、确定城区接待点的位置及装修公司，最短时间内达到可现场接待的要求。 1、组建销售队伍，进行专业培训及详细市场调研。 2、根据此次讨论结果进行项目VI设计及重新包装，最短时间内完成销售道具的设计及制作。 2、尽快开始工地现场销售中心的设计及建设工作。 3、协助开发公司完成城区接待点的内部装修和包装设计。 3、完成前期两栋多层的扫尾工作、开始第一期花园洋房的建设，同时开始社区主入口、景观点的建设。 4、对工地现场销售部的设计及装修提出合理化建议。 4、与区政府协商有关政府营销的问题及“共迎奥运、全民健身”活动可行性。 5、根据工程进度表提供详细的工作计划及年度推广计划，按此计划展开全面工作。 谢 谢 决战丹徒 项目策划思路阐述 战前准备 【第一章】 攻 坚 【 项目背景】 本案总建面近14万平米，是以花园洋房（53530平米）和多层住宅（36715平米）为主、以高层（27377平米）、联排别墅（5614平米）及配套商业（10934平米）为辅的综合性项目。建筑密度27% ，容积率1.25 ，停车位607个。 【 竞争对比】 联排别墅 花园洋房 多层住宅 高层住宅 295.5平米 87-195.6平米 89.2-126.7平米 88.7-126平米 将项目各类经济指标结合户型配比、面积区间来看，可知在前期定位时目标客户瞄准的是镇江市中高收入人群及外来投资者。从项目所处区位、外部环境及区域购房人群分析，这样的定位是合理的，但是其差异性不够。 这个区域是被几个乃至几十个开发商不约而同包装、打造而成的镇江富人区 丹徒有山有水，自然环境优美，市政道路、景观绿化等又刚完工不久，整个区域呈现出良好的生态环境，非常适合建以别墅、花园洋房为主的高档住宅社区