成都朗诗项目定位报告（压缩）.pptVIP

产品定位——外立面风格 外立面风格建议：南京朗诗绿色街区 底部2-3层石材 经典朗诗红，产品识别性高 成都少阳光，天空偏灰暗，采用明快色彩的外立面有助于提升项目的辨识度 复制型产品，利于快速操作、成本节约 产品定位——景观园林 原则一： 项目的规模较小，景观园林力求小而精、小中见大 原则二：地块形状不规整，小节点主题中庭景观为主线 原则三：项目为高端绿色科技住宅，在满足建筑容积率的前提下，通过立体绿色、建筑底层架空绿化等手段来实绿化面积最大化 产品定位——地下室 在满足项目车位配比1：1的标准下，建议做一层全地下室，一层半地下室。 减少地下室建筑成本 增加地下室的采光 配合小区园林景观的打造，打造部分坡地景观，增加景观的层次感 * 产品定位——精装建议 精装修的考虑因素 精装是打造项目绿色 科技住宅的基础之一 增加项目卖点, 实现体验营销 控制精装投入成本 的基础上，提升项目 利润空间 参考成都市区中高端和 高端精装住宅的装修标准 项目名称 项目档次 装修报价（元/㎡） 龙湖·三千城 中高端 1500 万科·金域西岭 中高端 1500 红星国际 中高端 2500 云鼎 中高端 2500-3000 交大归谷国际社区 中高端 5000（含科技） 誉峰 高端 5000-6000 中海金沙府 高端 5000 成都市区目前主要在售精装楼盘精装标准 本项目产品的核心价值绿色科技住宅，精装只是实现这一核心价值的基础之一，在不影响项目品质和项目市场形象的前提下，建议装修风格从已有项目复制（现代简约型），成本1000元/㎡左右。 科技系统 复制绿色街区系列 绿建方案 绿色三星设计标示 树立朗诗品牌形象 根据设计要求 产品定位—商业规划 商业规划的考虑因素 项目商业占比小于10%， 售楼部可用作社区会所配套， （物管用房、便利店、洗衣房等） 项目虽有一面临路（迎晖路）， 但中间有15米市政绿化带， 不利于底商的开发 临街面较小，可开发商业面积 有限，盈利贡献小 底商对项目住宅的居住品质 有一定的负面影响 综合考虑以下四个方面的因素，建议仅将售楼部作为项目商业配套，不考虑底商等其他商业配置 本项目的使命之一：培养客户， 牺牲小部分商业面积，培养多一点客户，对长远发展更有帮助 产品定位——售楼部建议 产品定位——示范区 思路一：建议将临迎晖路的15米市政绿化带、地块东南角售楼部放置处综合打造成示范区，采用临时样板房，可以保证开发节点。 思路二：修建实体样板房，但要结合开发节点，在不需要地下工程的实体内实施。 至少开盘前1个月开放，2011年9月1日前具备试住条件 开发计划 Part 1 经营定位 Part 2 环境分析 Part 3 区域分析 Part 4 项目本体分析 Part 5 项目定位 Part 6 开发思路 营销策略 成本策略 财务分析 风险控制 项目获取 开发计划 获得土地证 获得项目开发许可证 获得施工许可证 项目开盘/具备按揭放款条件 竣工备案 交付95% 2011.6.15 2010.11.12 2010.4.20 2011.10.1 2012.12.30 2012.3.31 2011.2.20 《施工许可证》前提条件之一是《国有土地使用权证》，可能需要提前支付土地款9144万（含契税），视项目开发进度及集团资金安排 控制要点 设计路线 复制现有绿街系列，包括户型、平面、建筑单体、室内设计等； 个性设计：方案、景观 地下施工时间 地质条件：基础形式、支付方式、地源施工 设计方案：利用现有地形高差 人防异地建设：25元/平方米 销售展示区 复制售楼处、系统体验间，控制室内装修、景观设计时间 成都政策 销售条件：有地下室出±0，无地下室至室内2层 按揭条件：出±0可放商业贷款，公积金贷款需封顶 开发计划 Part 1 经营定位 Part 2 环境分析 Part 3 区域分析 Part 4 项目本体分析 Part 5 项目定位 Part 6 开发思路 营销策略 成本策略 财务分析 风险控制 营销策略—营销目标 朗诗品牌树立 成都绿色科技住宅标准 行业知名度达100% 高端客户知名度（集中区域）90% 成都?绿色街区 营销策略—推广策略 品牌线 品牌形象 推广手法 媒体策略 高调入市 领跑绿色科技地产 树立专家形象 长期渗透性策略 软文 新闻 网络炒作 公关活动 产品线 产品形象 推广手法 媒体策略 高舒适度绿色健康产品 短期高频次