小屯城中村改造商业部分市场研究报告.doc

小屯城中村改造商业部分市场研究报告 2011年05月 昆明保利房地产开发有限公司 小屯城中村改造商业部分市场研究报告 报告说明： 2 ?? 2011 HanBroad Corporation. ?? 本报告为 昆明保利房地产开发有限公司小屯城中村改造项目商 业部分市场研究报告； ?? 本报告主要解决项目关于城市研究及宏观经济背景下对项目的影 响|城市商业总体分析|核心商圈分析|区域市场|区域消费群体构成 及消费力、消费需求特征等市场问题以及项目发展战略|总体市 场定位|业态及主题定位|租售策略|建筑规划|初步财务测算等，为 项目发展提供市场及技术保障； ?? 本报告主要分析材料来源于市场尽职调研|政府统计资料|消费群 体问卷调研及部分网络资源； ?? 出于对城市和项目理解，本报告将对相关物业市场进行专业化分 析，以期为项目提供准确到位的市场依据的同时，为项目植入成 功的精髓。 工作宗旨 尽职调研 专业分析 界定核心 精准定位 报告整体逻辑导视 3 ?? 2011 HanBroad Corporation. 分析开发目标、项目情境、约束条 件界定本报告应解决的核心问题 为解决核心问题而进行的基础 分析（发展战略及定位基础） 城市属性 城市规划发展分析 城市商业市场分析 区域市场及项目分析 发展战略与初步定位方向 项目整体定位 项目初步经济测算 宏观经济分析 消费者研究专题 区域市场 项目分析 人群构成 消费行为及需求 投资行为及需求 对项目的商业认知 总体定位 商业等级及体量 消费群体定位 租售策略及价格 商业主题 建筑形式及风格 功能布局建议 业态建议及比例 商业建筑规划 设计建议 ⅰ ⅱ ⅲ ⅳ ⅴ ⅵ ⅶ ⅷ 相关物业市场分析 前期调研我们进行了以下工作，以客观、全方位的把握项目及其面对的 市场，为准确的商业定位提供依据 4 ?? 2011 HanBroad Corporation. 项目商业市场研究的主要工作模块： ?? 城市及宏观经济背景的研究； ?? 昆明整体商业市场和竞争环境的调研； ?? 区域商圈（3公里半径范围的核心商圈、5公里的竞争性商圈及10公里范围的次级商圈 ）重点调研分析；包括商圈特征及商业供应、区域消费人群构成及消费特征、业态业 种及品牌构成分析、区域商业竞争分析、未来商业供应和需求预测等； ?? 消费者研究；主要是区域消费者的总体构成和消费结构，以及相关客层的消费能力、 消费特征、消费习惯等方面的研究； ?? 商家访谈； ?? 目前成果： ?? 《昆明保利房地产公司小屯城中村改造项目商业市场研究及定位报告》 ?? 《区域消费者研究报告》 市场研究目录： 5 ?? 2011 HanBroad Corporation. 1 约束情境 2 整体市场 3 项目界定 4 区域市场 5 消费者分析 6 初步定位 多方约束下的情境分析，以厘清项目研究方向及内容，界定项目属性及 核心问题 6 ?? 2011 HanBroad Corporation. ⅰ 项目约束情境 ??城市约束 ??宏观市场约束 ??城市商业约束 ??区域约束 ??项目地块条件约束 任何项目的发展，均无法脱离其独有的城市情境。也就是说，城市属性 、地域及文化特征是决定项目商业发展的必要因素 ?? 从大的城市模式上讲，城市所具有的属性、地域文化特质、城市价值体现将直接影响其商业模式的 发展 7 ?? 2011 HanBroad Corporation. 城市情境的 表现形态 什么样的城市属性？ 什么样的地域文化？ 什么样的生活模式？ 什么样的精神实质？ 本质是： 用什么样的商业载 体与体现城市文化， 实现商业价值 而宏观市场条件则是支撑项目发展的经济基础，包括了城市宏观经济、 人均可支配收入及人群消费特征、城市规划发展等等必要条件 ?? 城市宏观经济提供了项目商业发展的背景和条件，有助于准确把握城市商业发展特征与城市人群消 费特征。 8 ?? 2011 HanBroad Corporation. 城市大背景 项目小环境 城市经济发展要素 城市居民收入要素 城市消费特征要素 城市规划定位要素 商业市场角色需求 商业主题档次需求 商业业态品牌需求 商业战略规划需求 城市发展决定 商业需求体现 总体城市商业环境因素是商业研究定位的基础，包括城市商业发展特征 、业态及品牌发展需求特征、商业规划特征等的要点把握 ?? 从城市商业层级分析、总体业态构成分析、重点商家及品牌构成研究的把握，对项目未来的市场方 向、定位的机会点把握、针对性的竞争研究及招商方向进行把握 9 ?? 2011 HanBroad Corporation. 城市商业层级 项目总体市场把握 总体业态构成 项目市场机会把握 重点商家构成 项目竞争研究把握 城市品牌研究 项目品牌招商把握 商业环