2014年_中海（飞跃路）法式洋房（大平层）项目定位梳理_市场研究.doc

2014年_中海（飞跃路）法式洋房（大平层）项目定位梳理_市场研究 2014 年 04 月 16 日 谨呈：中海房地产开发有限责任公司 —— 本次汇报内容 —— 项目本体分析 目标市场机会 项目定位选择 Part 1 项目本体分析 项目 位于 南环城路内 、 长春高新区（南区）， 紧邻长春 南部新城 。 作为 长春未来城市中心 —— 南部新城 ，对高新区、尤其是高新南区价值提升将发挥积极的牵引作用。本案势必成为绝对受益者之一。 长春高新区（南区） 长春南部新城 高新南区，有八一水库、富强水库，以及永春河、富裕河两个天然水系，是长春市生态环境最好的区域之一，自然资源得天独厚。 高新北区，处于长春市的母亲河伊通河下游，拥有东北地区最大的城市湿地公园 —— 长东北城市生态湿地公园。是高新北区颇具特色的自然与人文交相辉映的美好环境。 南部新城，北部为市级行政中心，南部为市级金融文化中心和市级商业中心，三个中心共同构筑长春市未来的城市“中心”。南部新城定位，是服务长春市、全省乃至全东北、东北亚的现代服务业中心区。? 1 、项目本体 —— 区域潜力 以本项目为圆心， 3 公里辐射半径（出行距离小于 5 公里）内，文化、教育、卫生等诸多生活资源配套，堪称一应俱全，由此可见本案成熟条件之优越。 高校林立 区域内有吉林大学南校区等 14 家高等院校； 家庭购物 世界最大的零售商沃尔玛连锁店；国内规模最大的一站式现代化商贸购物中心欧亚卖场； 3 公里 中、小学 省二实验等 11 所基础教育学校，市政府第二幼儿园等 10 所托幼机构及民办学校； 医疗服务 硅谷医院等 47 家医疗服务机构。 2 、项目本体 —— 区域资源 6 分钟车程进入人民大街； 2 分钟车程至南环； 3 分钟车程到达南四环； 7 分钟车程抵达绕城高速； 4 分钟车程进入快速交通； “两横两纵”快速路系统总长约 64.8 公里，投资超百亿。 ??全线设立 17 座立交桥，通行能力提高两倍，设计车速 60-80 公里 / 小时。 6 分钟 —— 民大街 2 分钟车程 —— 南环； 7 分钟 —— 绕城高速； 3 分钟 —— 南四环 项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短 ，周边 BUS 、轨道公共交通充足。 3 、项目本体 —— 交通条件 项目经济技术指标 永春河把基地分为南北两地块； 四至：南至荷园路、北接飞跃路； 西临光谷大街、东连远期规划的城市公园； 用地范围内无其它建、构筑物 ； 宗地 永春河 4 、项目本体 —— 经济指标 本体资源条件评价 项目总建 面 14 万 平米 , 属于中等规模项目， 体量适中、规模优势明显 。 永春河道 现状有待改善， 景观 资源现状不 强势 。 规模因素 自然资源 交通条件 与南环、南四环、人民大街等主干线 , 车行 交通 快捷 。 强势条件 弱势条件 项目总体容积率 ≯ 1.18 ， 有绝对 低密度优势 。 密度因素 项目属性 —— 高新中心、低等 密度 、中等规模 住宅项目 位于高新区传统高尚居住版块， 区域中心、地段价值优势显著 。 区域认知 激励条件 —— 若沟通得当， 学校 ( 幼儿园）资源、教育优势 可能 成为强化项目品牌和销售的增值卖点。 5 、项目本体 —— 资源评价 结合项目本体， 针对别墅、大平层、洋房三类产品、 面对长春地产市场环境，选择那一个品类 作为本项目的核心产品线？ 当前，我们首要解决的是选择问题： Part 2 目标市场机会 长春别墅市场环境 长春平墅市场环境 长春洋房市场环境 2012 年度长春市别墅成交均价前 10 净月版块，统领全长春别墅江湖。 新贵 － 远洋戛纳小镇 ／ 益田瓦萨小镇 老牌 － 万科兰乔圣 非 ／ 融创上城 主流 － 和黄御翠园 ／ 中信城 个性 － 万科惠斯勒 1 、长春别墅项目根本格局 Ⅲ 级别墅：远洋戛纳小镇、益田瓦萨小镇 Ⅳ 级别墅：华业玫瑰谷 Ⅱ 级别墅：万科惠斯勒小镇、国信美邑 Ⅰ 级别墅：和黄御翠园、中信城 和黄御翠园／中信城 远洋戛纳小镇／益田瓦萨小镇 万科惠斯勒／国信美邑 华业玫瑰谷 别墅项目，比较的不单是产品自身， 更多的是企业品牌、项目品质、业主圈层文化等系统资源。 1 、长春别墅项目根本格局 版块 ⑤ “潜力区，高密” 净月西，未来净月发展方向。 密度高，高层为主 代表：万科城 产品：高层 净月区，作为长春休闲居住区，占据得天独厚的净月潭自然资源。 在净月，中海、万科、和黄、远洋等跨域区域型发展商云集，项目之间比拼的不单纯是产品力、自然资源等因素；除此外还有不容忽视的，是企业自身的实力与品牌影响力。 在净月，越是靠近净月潭的项目，密度较低，品