中信海南香水湾项目竞标报告.doc

中信海南香水湾项目竞标报告 Centaline Consultants Catalog——思维结构 1 总论 项目开发宏观背景 4 项目营销推广建议 核心问题明确 发展战略判定 3 项目物业发展建议 规划与分区 园林与户型建议 配套及物管项目整体定位 中信集团资源 中原集团资源 常规营销策略 2 项目的发展战略 5 项目附件部分 Code of this report | 3 gt; 2009年以来，国内、国际经济均出现经济开始复苏，中国经济增长更是突破了8%的增长预期，基本摆脱全球性经济危 机带来的深入负面影响 gt; 2010年第一季度，虽然GDP呈现增幅6#ff66ff.1%的较低水平，但由于受传统春节和进出口大跌等影响，同比有所下降的情况 属于正常增幅 gt; 目前中国政府4万亿刺激经济计划正在见效，GDP增幅二季度反弹无悬念 GDP曲线图 数据来源：中国统计网 经济层面（1/2）：2009年中国经济保八成功，2010年第一季度 中国经济走势好于预期，投资环境良好 Code of this report | 4 经济层面（2/2）：历年来，海南整体经济向前发展，2008年受金 融危机影响，GDP增值率下滑明显，2009年经济持续回升 gt; 在一揽子经济刺激政策的作用下， 全省经济运行较快地扭转了上年第 四季度下滑的态势，在上升通道上 加快回升 gt; 全年全省生产总值1646#ff66ff.60亿元， 按可比价格计算，比上年增长 11#ff66ff.7%。从动态变化看，一季度 GDP增长8#ff66ff.7%，上半年GDP增长 9#ff66ff.3%，前三季度GDP增长9#ff66ff.8%， 全年GDP增长11#ff66ff.7%，呈现前低后 高、加快上升的运行态势 2009年,全省GDP为1646#ff66ff.60亿元，增长11#ff66ff.7%P；全省政府有效应对国际金融危机不利因素的 影响，促进经济持续加快回升 数据来源：海南公报 Code of this report | 5 年份 2007年——2008年 2009年——2010年 金融政策 全面紧缩甚至停止二手房房贷 取消加按业务，贷款审批手续严格，三套房以上 不予办理按揭 二套房贷首付4成以上，利率提高基准利率1#ff66ff.1倍 明确二套住房以家庭为单位 七次上调金融机构人民币存贷款基准利率 二套房贷首付5成以上，利率提高基准利率1#ff66ff.1倍 二次上调金融机构人民币存贷款基准利率 商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套 及以上住房贷款 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 2010年4#ff66ff.14新政对购买首套自住房，且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得30%，对贷款购买第三 套及以上住房的，大幅提高首付款比例和利率水平。对比07年调控力度更大，表明了政府稳定房价的决心 政策解读（1/3）：目前金融调控手段密集有力，政府稳定房价决 心坚定 Code of this report | 6 政策内容 国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风 险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款 政策解读 海南房地产市场属于外销型市场，80%客户来自岛外，该类客户均为二次臵业或多次臵业，因此此 政策对投资客户有极大的影响 对于三次臵业以上客户不予发放贷款，国际旅游岛获批后，大量投资客涌入海南岛，造成房价暴涨 ，但在新政出台前期，市场成交量明显下降，对后市的影响也不乐观 政策内容 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 政策解读 外岛客户大多不居住岛上，税务关系也不在岛上，所以该条政策影响非常大 ??非本地居民购房 ?? 暂停第三套住房贷款 政策解读（2/3）：新政出台对海南的影响较大，其中关于三套房 贷和非本地居民房贷影响最大 Code of this report | 7 观点一 观点二 观点三 开发商将进入一个整合期及适应期： 海南省决定自2010年5月1日起，实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备 案制度。要求开发企业在订立商品住房买卖合同后10天内办理备案手续和预告登记。省 财政从市、县收取的土地出让金10％部分以及省和市、县一般预算新增财力部分向保障 性住房建设项目倾斜，2010年新建10#ff66ff.09万套保障性住房 炒房投机行为将得到一定的遏制： 促进海南房地产市场平稳健康发展，是本次《十一条》出台的主要目的。打击炒房行动 正确引导住房消费理念，打击控制开发商悟盘行为和炒房者的炒房行为，二次房贷制度 都将有效的抑制投资投机性购房需求 政策解读（3