我国预告登记制度之探析(学理论).docVIP

我国预告登记制度之探析 论文摘要：本文通过对预告登记制度的价值和性质分析，结合我国《物权法》立法现状，指出了总体上我国《物权法》关于预告登记之规定还是十分简单的，甚至在一些关键问题上采取了回避处理的方式。其明显不足就在于制度设计过于简单粗糙，缺乏具体可操作性，并就具体问题提出了相应的建议方案。 关键词：预告登记 物权效力 预告登记，是一种为保全将来发生的不动产物权变动为目的，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记。我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本文以此为研究对象展开分析，以期为立法和司法之完善。 一、预告登记的制度价值及其性质 （一）预告登记的制度价值 预告登记的制度价值首先表现在保护交易安全方面。因为现今社会，商事交易愈加频繁,不动产的价值随着经济的发展而不断升高，其物权的变动亦为必将的愈加频繁。在此种情况下，更好地维护不动产交易的商业秩序自然非常重要。而通常在一宗不动产交易中，卖方一般享有物权，买方一般享有债权，二者在效力上,因物权优先于债权最终导致不平等地位。因此，在利益权衡之下，必须倾向于对买方利益的保护，尤其是遇到不动产的一物二卖之状况时，能够起到较好的保护作用。对此，前文已经论及，此处不再赘述。 其次，从法的经济学上考量，预告登记的制度价值还表现为它有益于社会的成本效益。再以上述实例为例，虽然甲的行为在法律层面上虽然是无可指责的，但在道德层面上却影响极坏，如果任其发展，却可能导致整个社会的信用风险的增加，进而影响交易成本及其收益。因为在经济学上，社会的信用环境，与整个社会的交易成本的高低是成反比的，信用环境好，交易成本低，信用环境差，交易成本高。因此可知甲之行为其社会收益会是低的。而预告登记制度，因其具有物权的排他效力恰好能解决这个问题：出卖方的任何违背预告登记内容的处分均为无效，这样，就确保了购买者将来能够获得指定的房屋，其实施后的司法效益是显而易见的。同时对于善意第三人（丙）来说，由于购买者的请求权已被公示，不动产的情况了然于目，也能有效地避免受到损害，可见，它对经济、社会效益的维护也是周到的。而从其设立成本来看，就其可带来的收益而言，是微乎其微的，因此，预告登记可以降低成本，提高收益。 （二）预告登记制度的性质 关于预告登记的性质,国外学者主要有四种不同意见。一是独立的限制物权说，在德国法中，认为经由预告登记，独立的限制物权便获产生二是非实体权利说，认为预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，但它不具有任何实体权性质的效力,充其量不过是一种登记法上的制度，比如日本的假登记制度；三是物权期待权说，德国学者赖札认为,登记前的土地所有权受让人的状态,因非完全，故受让人对土地未具有权利。受让人虽得依让与请求权的预告登记受一定的保护，但该项预告登记惟有对将来权利取得予以保护，而对所有权人(让与人)加以拘束，以资限制其权利。受让人纵已为预告登记，然对该土地犹未有支配权，故登记前的土地所有权受让人的权利，乃非物权，而是物权之期待。四是特殊登记制度说，在瑞士民法中,认为预告登记是赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊登记制度。 而在国内，关于预告登记的性质，主要有三种观点：一为请求权保全制度说，比如台湾学者王泽鉴认为，预告登记系介于债权与物权之间,兼具两者的性质，在现行法上为其定性实属困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。二为准物权说，比如王利明教授认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者说是一种准物权。三是物权债权化说，比如梁慧星教授认为，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力,其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。又如孙宪忠教授认为，预告登记是将物权法的规则施加于债权法,给予属于债权法的请求权以排他的物权效力，其本质属于物权法向债法的扩张。还有房绍坤教授也认为，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力，因此,从预告登记的性质上说，它是债权物权化的一种具体表现。 上述观点虽然分别从不同的角度出发，做了不同的结论，但其实质内容是一致的，即预告登记为债权内容与物权效力的结合体。首先，预告登记通过加固债权人的地位，为债权请求权的实现提供了保障，故可以将之视为债权担保手段；其次，通过预告登记，债权请求权被赋予物权效力，从而出现“债权物权化”的特征。预告登记预告登记之根本所在是其所承载的为债权请求权，没有此请求权，预告登记即无实际意义，