竞品项目运河湾调研评估.pptxVIP

新华联运河湾项目研究报告1、运河湾项目信息介绍项目效果图项目位置通州区东关大桥南侧，玉带河大桥东侧装修情况精装修2000元/平米（部分房源毛坯）容积率2.5开发商北京新华联伟业房地产有限公司建筑设计北京新厦建筑设计有限责任公司物业管理北京悦豪物业管理有限公司代理商北京新华联伟业房地产有限公司按揭银行中国银行产权年限70年竣工时间2012-02-03户数总户数1670，当期户数642绿化率37.5%简介：运河湾物业类型住宅，项目总占地10万平米，总建筑25万平米，分为南北两区，由21栋11-33层的高层，小高层组成，打造的是通州新城的水景地产和公园地产，周边交通成熟，配套较完善。项目交通图道路交通： 京哈高速路、京通快速路、新华大街等城市主干道环绕项目四周；轨道交通： 距离地铁八通线东端总站仅2公里，规划中的地铁6号线延长线将在项目设站，站名待定 ；公交线路： 项目北侧有322、342、728、938支4区间、928、846快车等公共交通体系，可直达四惠、红庙、国贸、长安街沿线等城市核心区。 周边环境图项目配套：金融机构：农行、工行、建行、中行、交行体育设施：运河奥体公园，足球场、篮球场、游泳馆、网球场等公园设施：运河文化广场，运河奥体公园，运河生态公园，西海子公园商业设施：人民商场，华联商场，通州百货商场，物美超市，小白羊超市，新华联运河湾项目配套商业医疗配套：潞河医院，263医院，妇幼医院，骨伤医院，新华医院幼儿园：哈佛双语幼儿园，新华联运河湾项目配套幼儿园小学——武夷小学，东方小学，中山街小学中学——武夷中学，通州三中，通州四中，潞河中学，运河中学小区内配套商业（1-2层）项目楼座分布图楼座情况： 项目由21栋11-33层板楼组成,分为1梯4户,2梯3户,产品涵盖55-188平米一居至四居 。11号楼共28层，2梯4户；12号楼共26层，2梯3户；13号楼24层板式高层，两梯四户。 项目6、9号楼为18层，2个单元，2梯3户。7号楼为32层，1个单元，2梯4户。8号楼为33层2个单元，2梯3户。户型面积为84平方米二居-150平方米三居,精装修。1号楼2号楼3号楼南区全部售罄价格： 全盘住宅成交642套，北区4号楼户型面积为86平方米两居，132-143平方米三居，起价16500元/平方米，均价18000元/平方米，现房。 5、10号楼户型为南向86平方米两居，137-150平方米三居，均价为19000元/平，精装修现房。 6、7、8、9号楼户型面积为84平方米二居，150平方米三居,精装修，均价为19000元/平米。项目价格走成交特征户型面积套均面积套均总价（万元）50㎡以下49.129850-90㎡84.8716690-120㎡98150㎡143.20269合计113.50217项目价格走成交特征户型面积套均面积套均总价（万元）50-90㎡84150㎡138.45243合计120.35211存量房一览表2012年成交特征户型面积存量数量（套）套均面积（㎡）预计销售均价（元/㎡)套均总价（万元）50-90㎡12884.1518000151120-150㎡337138.4518000249合计465120.3518000216本项目可借力的机会点分析（一）1、 新华联运河湾普通住宅类项目，与本案别墅类产品存在较大的产品层差异。2、该项目2012年存量特征主要以120-150 ㎡平米大户型为主，作为通州内大型住宅类项目，在总价上预计2012年主力总价在249万。3、目前红杉溪谷特价房总价350-450万之间，可依托于通州区域、朝阳北路、朝阳路高端住宅或普宅大面积产品做针对性价格比对，用于指导价格推广诉求制定。客群分析 客群特征：30-40岁客群占大部分比例； 工作区域：国贸CBD附近占到80%，通州本地区域占到20%；生活区域：生活区域几乎都集中在东部，朝阳北路、通州商业中心、国贸、王府井等地； 购房用途：由于限购令的实施，北区所有购房人群几乎都是自住； 职业统计：CBD企业中层管理者占主要客群； 客户需求：刚需自住以及改善型居住各占一半； 认知渠道：户外广告牌、网络、短信、朋友介绍。运河湾2012年推盘动作项目南区已经全面售罄，目前在售楼栋都集中在北区，所开楼座里均有未售户型。1、2、3号楼属于项目的楼王产品，临河大户型140-150平米，预计5月份推售，价格暂时未定。项目推广形式：户外广告牌、网络、短信、朋友介绍以及报广纸媒（户外广告是其最主要的推广形式）项目推广诉求点：通州新城的发展、水景公园地产售楼处里最多宣传展示就是关于通州新城的规划和介绍，利用官方纸媒的宣传，加大客户对区域的认可度，从而增强客户对项目的认可度。项目主力卖点：户型优势（