融资渠道和商业计划.docVIP

成绩 徐州工程学院 实 习 报 告 实 习 名 称 融资渠道和商业计划 学 院 管理学院 专 业 信息管理与信息系统 班 级 09信管2 学 生 姓 名 方海翔 学 号 2091511223 实 习 地 点 徐州工程学院 指 导 教 师 陈扬 实习起止时间： 2012 年 11 月 26日至 2012 年 11月 27 日 （实习报告包括以下主要内容：实习目的、实习单位情况、实习主要内容、实习总结和心得等） ２００７年４月 68 I NTERACTI VE TOPI C 互动话题目前中国商业地产的融资方式来看，除了银行贷款这一最主流的方式外，还有境内或境外上市、发行信托计划、发行企业债券、ＲＥＩＴｓ、私募基金、典当等，在每种方式下也有一些不同的操作手法。对于中国的商业地产开发企业来讲，每种融资方式都有其利弊，因此，不能笼统地认为哪一种融资方式好，在具体操作过程中，企业要根据自己的实际情况进行选择。银行融资：闸门并未完全关闭在诸多融资方式中，最理想的情况是能够取得国内商业银行的大额授信额度。但是在宏观调控的背景下，房地产行业过分依赖银行的现象，使得银行风险加大而且不能有效分散，所以，银行信贷尤其是对商业项目的信贷不断趋紧。另外，商业地产中长期的资金需求与银行信贷的短期化特质，在一定程度上存在先天错位。在这种情况下，一方面商业地产项目要寻求其他的融资渠道，另一方面，银行也在政策框架准许的范围内，出台了新的融资产品，比如租约现金流抵押贷款和经营性物业抵押贷款。但同时，这些新的融资产品的出现，也同时伴随了新的风险控制问题。首先，一个商业项目的成功，需要多年经营方见成效，银行在运营初期介入，就不可避免的面临如何评估风险的问题，而在中国，无论银行还是其他专业机构，都同样缺少商业地产评估经验；再者，租约无疑是一个物业未来能否持续经营、提供长期稳定现金流的重要评判依据，那么承租方的诚信如何评价、租约的质量甚至真假又用什么来保证和确定呢？我们丝毫不怀疑这些产品在条约上都会非常缜密，但是同时我们也认为，风险控制问题不是某个企业可以单方面有效控制的，整个社会都需要为此作出努力。信托：“深国投”的启示除了银行信贷以外，信托也是融资选择之一。从某种程度上说，在现有的政策体系下，信托是一种小规模融资产品。由于信托计划财产独立于信托公司的固有财产，信托公司不得将信托计划财产归入其固有财产；信托公司因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，信托计划财产不属于其清算财产。这些特点对于保证投资者权益是非常有 商业地产　　　　渠道比较分析从融资 INTERACTIVE TOPIC 69 URBAN DEVELOPMENT 2007.4 商业地产模式。由于这些信托产品将金融系统风险分散到了各个投资者，并为股权投资资金设置了相应的退出方式，所以在一定的范围内，信托融资方式仍然具有比较大的发展空间。 REI Ts “越秀”与“凯德”的反差在我国相对比较新的融资产品中，ＲＥＩＴｓ也是一种良好的、具有发展空间的融资产品。ＲＥＩＴｓ（Ｒｅａｌ　ＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　Ｔｒｕｓｔｓ）即房地产投资信托基金，是一种证券化的产业投资基金。这种产品具有如下几个特点，一是风险得到重新配置，虽然企业失去了部分收益权，但是开发企业的风险被分散和稀释；国外的ＲＥＩＴｓ专业性比较强，每一支ＲＥＩＴｓ往往会专著于投资某一种物业类型或者区域，投资者可以根据自己的风险偏好，进行选择和组合，这也有利于风险的控制；二是解决了不动产流动性的问题，由于信托产品对投资者以及信托单位转让限定严格，所以相对而言，ＲＥＩＴｓ具有更编辑／朱柏润好的流动性。除此以外，从国外ＲＥＩＴｓ比较发达的国家和地区的经验看，ＲＥＩＴｓ在收益分配、运作方式、产品周期和税制优惠等方面也具有优势。当然ＲＥＩＴｓ也不是十全十美，它在国内外的发展也不是一帆风顺。就拿２００５年越秀ＲＥＩＴｓ来说，作为国内首支赴港上市的ＲＥＩＴｓ产品，在上市之初不仅受到投资者的追捧，而且引起行业内、学术界以及监管层的关注，但随后的市值表现，却多少有些差强人意。更重要地是，由于尚无相应政策法律框架，缺乏监管经验，政府层面始终对ＲＥＩＴｓ发展抱谨慎态度。加之 “１７１号文件”禁止离岸控股公司直接持有国内物业，也就阻断了惯常的ＲＥＩＴｓ海外发行道路。但