【广告策划-PPT】诚品雅筑整合的策略大纲.pdfVIP

诚品雅筑 诚品雅筑 整合市场攻击策略 市场攻击构架 第一部分：市场的突破点在哪里？ 深圳目前的地产走向？ 本案面临的市场状况 第二部分：本案市场攻击策略 市场状况 ◆ 深圳市场将会在明年进入第二循环，市场将会呈现如下特征： 楼盘供应量达到一个 新的高潮，金融贷款收缩导致发展商的资金紧张， 急功近利将成为下一个阶段发展商销售主题，变相的降价将成为发展商 的王牌，而一旦这种趋势被消费者察觉，则持币待购，不愿过早入市将 成为买房人的普遍心态，买涨不买跌的心态将加速市场状况的恶化，股 市、车市就是前车之鉴。 ◆ 从1999年持续到现在的南山开发热潮，到明年楼盘供应将会达到一个新 高峰，相对与其他区域，南山区还有其显著特点：楼价上升速度过快， 随着居住人口的增多，交通堵塞现象日益严重，同时各种大型发展商的 进入导致原来的中小型发展商处境日益艰难，购买者更加注重发展商的 品牌和实力，同时对居住环境要求越来越高。 留给我们的时间和机会不多了！ 我们应该怎么办！ 我们选择的攻击方式： ◆ 环环递进，一切以销售结果作为终点，战术可以 解决销售问题，后续攻击方式停止或目的性调整； ◆ 整个的攻击点要清晰，避免出现打完第一仗不知 道第二仗的脱节现象。 ◆ 执行非常之重要，与其执行不到位还不如不做， 对市场不会出现负面的不利影响。 认清市场的突破点在哪里？ 深圳地产的高点 • 深圳地产第一代88年-96年，初步形成地产概念--规范地产时代，主要解 决的核心问题是平面问题。万科地产曾在95年北京万科城市花园中出现 多种户型，但在 年之后，万科地产只有 种主力户型： 房 小 房 60 96 4 2 80/ 3 90/3房112/4房124；市场的购买行为也集中于平面的合理性； • 深圳地产第二代从97年益田花园（第一个欧陆外立面）开始，97年--99 年，深圳地产成熟化--鼎盛地产时代，主要解决的核心问题是立面、社区 规划、社区环境、物业管理；市场的购买行为进入第二阶段立面、第三 阶段社区； 深圳地产第三代从 年万科四季花城开始，市场地产进入大地产时代， • 99 主要解决的核心问题是地产的个性化即创意地产概念；市场的购买行为 同样以大地产作为首要考虑； 创意地产的概念 • 创意地产概念：是通过创意的方式，将楼盘的核心卖 点在不同的空间与时间进行结合，形成鲜明的个性化 形象。 • 创意地产方式：非硬件的必然投入，而是相对软件的 创意表现；将艺术、音乐、自然等元素非常自然地汇 聚，形成更为生态的居住空间； • 创意地产状况：目前在深圳开始展现魅力，也必将创 造新地产个性模式； 创意地产概念的概念应用 • 深圳：从99年开始，思想成为地产项目首要的个性要求，地产真正拥有 了属于自己的个性，思想同时诞生： 代表项目 核心文脉 万科四季花城 欧洲小镇 蔚蓝海岸 法国地中海Cote Dazar 东海花园 巴里岛 招商海月 滨海文化，大洋风情 阳光四季 阳光有多好，你就有多好！ 碧海云天 国际社区，滨海文化