全国执业资格考试-2007年房地产估价师《的案例分析》考试真题及答案.pdfVIP

2007 2007 全国执业资格考试房地产估价师《案例分析》考 试真题及答案 一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内) 2 (一)李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m ，用途为住宅，土地为出让使用权， 土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以 2 3000元／m 的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构 2 评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元／m 。 请问： 1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2．2007年9月该房层被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估 2 价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元／m 。张某认为该估价结果偏低，因2007年4 2 月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元／m 。你认为应如何解释该估价结果的合量性? (二)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托 乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面 的成交情况，具体情况详见表4—11。 表4-11 店面成交情况 物业名称 A B C 建筑面积／m 2 65 48 50 2 成交单价／(元m ) 15500 14500 15000 成交口期 2007年9月 2007年8月 2007年10月 请问： 1．你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2．若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素? (说 明：回答若超过5个，只按前5个评分。) (三)2003年8月甲公司购买了某栋写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10 年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益 价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。 请问： 1．评估出租人权益价值时，承担人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪 些方面考虑是否毁约。 2．说明评估承租人权益价值的技术路线。 二、单项选择题(共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的 字母填在各小题相应的括号内) (一)某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批 准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了 土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至 2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的 房地产作价出资。 1．若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是( )。 A.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值 B．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值 C.作价出资价格评估应采用公开市场价值标准 D．作价出资价格应较评估出的价值低 2．如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按( )年计算建筑物的折旧。 A．38．5 B．40．5 C．48．0 D．50．0 3．如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手