南新澳洲花园房地产开发的项目工程可行性的研究的报告.doc

三亚钻石山房地产投资有限公司 “南新澳洲花园”房地产开发项目工程 可 行 性 研 究 报 告  二0一0年七月三十日  目 录 第一章:总论‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4 第一节:项目提要‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4 第二节:可行性报告依据与范围‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7 第二章:项目背景‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8 第一节:项目承建单位简介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8 第二节:建设项目的有利条件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8 第三节:项目建设的必要性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10 第三章:项目本身及市场情况的分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 第一节:中国房地产发展状况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 第二节:三亚市房地产市场环境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14 第三节:项目定位分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 第四节:项目规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20 第五节:项目周边环境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22 第六节:本项目利弊分析（SWOT分析法）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22 第四章:项目方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25 第一节:场地选址‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25 第二节:项目设计内容与规模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25 第三节:三亚市房产销售市场分析管理定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31 第五章:管理组织机构和土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61 第一节: 管理组织机构‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 第二节: 土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥69 第六章:项目实施进度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 70 第七章:营销策略及销售计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥71 第八章:投资估算与资金筹措‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥74 第九章:财务效益评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥75 第十章: 结论与建议‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥81 附表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 82  第一章 总论 第一节 项目提要 一、项目名称：三亚南新澳洲花园,以下简称本项目。 二、项目建设地点：本项目位于著名的国家级旅游区三亚市荔枝沟。荔枝沟犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬18°，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把三亚浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使三亚在全球游客中具有很大的吸引力。 本项目建设用地三亚南新农场生活区、南新招待所北面。项目用地面积约500亩，南临荔枝沟路；西临三亚市火车站；北靠群山，可跃远海，是一块人口密集，视野开阔，观山遥海效果极佳的土地。用开发高级生活住宅、服务式公寓，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。 三、项目开发商：三亚钻石山房地产投资有限公司 四、项目开发商法定代表人： 五、项目性质：高端旅游度假小区 六、项目概况： 本项目定址于三亚市北面中心位置属主城区，距三亚市城市中心区约4公里车程,地势开阔、平坦。项目用地具有丰富的住居度假元素。四周已有建成的居民区，是三亚市新城市发展的中心地带。本地块水电配套和通讯条件优越。用地一侧紧临公路，以后是从海口进入三亚和从三亚市区进入市中心区的主要干道，交通进出入情况优越。 建筑整体由两期组成总占地面积500亩，总建筑面积67万平方米，容积率≤1.21 ，绿化率≥2.0 %，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 米，：本项目多层住宅部分销售面积约204045平方米；高层住宅部分销售面积约453180平方米；商业用房部分约10000平方米；总销售面积约657225平方米；停车位 个； 七、建设单位概况 本项目开发商为三亚钻