创意英国风尚购物街招商方案.docVIP

创意英国风尚购物街招商执行方案 提交日期：2005年2月 提交内容：1、招商前提与宗旨 2、整体经营业态组合设计 3、招商思路 4、招商方式 5、招商工作实施步骤 6、招商进程时间表 招商思路 创意英国风尚购物街项目由于口袋地、商业体量大和社区性的特点，使之有别于街铺、商场和普通社区底商。这些特点增加了销售难度，面积大、总价高和位置差的商铺目前出现滞销的情况，这部分商铺应通过招商为销售创造条件，降低销售难度。 （1）在可控时间段内招商 常规的招商工作是以后期统一运营管理为前提的，招商要为后期的经营负责，因此大多数招商和运营通常是同一主体。根据公司自身的情况，缺乏专业的商业运营管理公司，加之风尚购物街业权分割销售，使后期无法进行统一的运营管理。商铺全部临街，随着入住率的提高人流量有保证，使项目更接近于街铺，而街铺属于完全开放式管理，往往通过市场的自然淘汰来保证持续经营，因此不需要统一的运营管理，通过市场调节，调整业态业种和经营者，达到项目持续运营的目标。由于后期无法也无需进行统一的运营管理，招商就无法做到保证商户后期的持续经营，因此招商应针对在可控制的时间段内考虑。 社区型商业以满足社区生活配套为主，随着社区的发展变化商业经营内容也会发生变化，而呈现出阶段性的特征。根据这一特点，风尚购物街的业态规划可分为三个阶段： 第一阶段：短期需求性商业形态，如围绕业主入住交房，短期需求的家装、家居业。 第二阶段：社区需求型商业形态，如餐饮、超市、洗衣、美容等行业。 第三阶段：社会需求型商业形态，随着市场发展成为社会配套，如服装、精品等，甚至形成主体市场如餐饮、医疗或休闲娱乐市场等。 在三个阶段中，开发商可控的时间只有第一阶段，因此招商的目标主要是第一阶段的经营业态。 （2）在剩余铺面范围内招商 业权分割销售，前期已售商铺未进行委托招商及租赁，随着所有权的转移，开发商在没有得到业主委托的情况下无权进行招商及租赁。因此招商对象主要针对目前尚未完成销售的商铺，一方面尚未销售开发商自己持有产权，可控性强， 在招商时可对经营者进行筛选；二是招商后可促进这部分铺面的销售。 经营业态组合设计 目前剩余商铺位置较分散，且面积较大，第一阶段所需业态很难将铺面招满，因此应根据每间铺面的情况考虑经营业态，有部分商铺可考虑针对第二阶段经营业态。 泰晤士大道 温莎大道 牛津街 伦敦街 编号 面积（㎡） 业态 编号 面积（㎡） 业态 编号 面积（㎡） 业态 编号 面积（㎡） 业态 1 1087.52 银行、通信 8 104.91 家装、休闲茶吧、汽配服务、童装 5 89.28 家居 9 90.74 美容美发 2 276.90 云嘉咖啡 9 104.91 8 123.29 家装、茶吧 27 303.71 网吧、餐饮 3 126.24 糕点屋 14 101.83 家装、汽配服务、儿童用品、玩具 10 123.03 13 130.91 家装、美发 15 101.75 11 65.01 书吧 17 130.91 家装、家居用品、干洗店 16 97.44 12 126.58 家装、药店、服装 18 402.02 隆美园 18 103.68 家装、材料；运动器材；汽配服务；文具、家居、音像、饰品 14 126.56 19 134.28 家装、小超市 19 111.78 15 113.47 家装、服装、精品 21 135.24 家装、医药 20 103.68 17 114.55 25 111.83 家装 21 110.53 19 113.47 30 103.00 22 108.58 21 104.29 32 103.00 23 115.04 22 116.98 小超市 33 105.94 25 121.74 超市、五金 26 58.35 39 452.51 家装、餐饮 30 95.7 五金、家装 47 250.96 茶室 剩余商铺招商业态设计： 2、 招商思路 促进销售：高租金短租期，好品牌长租期。口岸较好位置以社区生活配套业态为主，考虑引入较好品牌，签订中长期租约（3~5年），保证商铺投资者长期收益，并对购物街后期持续经营起到指导作用，带动其他经营者。家装属于短期需求性业态，可考虑收取较高租金，以租金冲抵商铺首付款，降低商铺投资者自筹首付款比例。 提高价值：利用社区人流效应，提高物业价值；利用阶段性业态组合调整，缩短商铺空置期，降低空置率，培育市场，提高经营价值。 明确方式：即对风尚购物街的经营管理模式进行明确，自主经营，统一物管。 明确招商比例：除国际公寓外，其余商铺以吸纳家装类企业为主，尽量争取在交房前经