南昌君临天下策划纲要（完善稿）.ppt

君临天下项目态势分析与初步构想 至道机构 2007年2月6日 目 录 第一部分 决策纲要 第二部分 写字楼市场态势分析 第三部分 项目分析 第四部分 目标消费群定位 第五部分 项目定位 第六部分 结语 本项目委托时已确定了部分基本条件，对项目已具备的质素 进行详细分析，对优势资源进行挖掘，包装和放大，并延展到 各个环节成为核心竞争力表现。对劣势条件无须规避而应在核 心竞争力的表现上尽可能引导和转变。 客户口碑是效率最高，成本最低的推广渠道。从开发之初，重视客户口碑的建立和维护，随着企业的开发行为和工程区，样板区的呈现，如果营造正向发展的客户口碑，那么营销将事半功倍。 写字楼投资者属富裕人群有较强的社会能力，他们的购买行为对周边人群的影响力和带动力较强，可迅速形成圈层效应，提升品牌价值。 在目标消费群关注的所有环节，不增加成本投入的基础上叠加产品的核心能力。结果将获得品牌和经济的最大收益。 战略明确，执行力制胜的关键在于：1.建立一支从产品定位、规划设计、工程管理、销售、 推广、客户服务、物业管理等各个环节有强大执行能  力和强烈创新意识的团队和协作机构群。2.至道作为全程整合运营服务机构在充分了解企业意  图、了解企业能力、熟悉开发、营销各个环节的基础 上，要去把握和统筹这些协作机构，去参与重要环节 的执行，使所有的开发、营销、服务等动作牢牢聚焦 于战略。 目 录 第一部分 决策纲要 第二部分 写字楼市场态势分析 第三部分 项目分析 第四部分 目标消费群定位 第五部分 项目定位 第六部分 结语 1.写字楼概述与评判标准 写字楼标准之一：约定俗成的甲级写字楼 它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。 甲级写字楼特征 管理国际化； 24小时写字楼； 人性化： 空间的舒适性和实用性； 数字化； 节能化； 便捷的交通和商务化等等。 写字楼标准之二：智能化5A写字楼 5A写字楼标准： 黄金区位 超大规模 建筑文化 硬件设施 软件服务 写字楼标准之二：人文化、生态化的5O写字楼 ５Ｏ写字楼代表一种新的写字楼模式。 是国际先进的现代城市中心商业区规划理论，按照生态学、环境学和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展原则，获得一种高效、低耗、无废物污染的办公方式。 颠覆传统办公，将“以人为本”的理念引入办公建筑中，给人们的工作带来前所未有的舒适享受。 5O写字楼具体内容 Own（独立使用） Oxygen（氧气） Open（开放而自由） Office park（花园办公） Opportunity(发展前景) ５Ｏ写字楼产生前提 代表顶级标准的5A写字楼也越来越表现出它的不足之处，比如位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限的空间和绿化等。“喧闹、拥挤、压抑”的缺点改变了?5A写字楼“智能、便捷、高效”的本质，也越来越无法满足人们更高办公的要求，所以市场呼唤更加重视生态、环保及舒适性的新型写字楼的出现。 ５Ｏ写字楼特点 5OVS5A之比较 一线城市：行业发展的前沿信息 市场上不同需求间差异化明显：城区边缘地带写字楼受中小型企业青睐 高科技企业的研发中心就会倾向于选择在城市边缘区域、自然风景优美、低层低密度的办公物业内； 大型的商业开发客户需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的办公物业； 中小型的企业则更愿意选择成本经济，办公条件优良的城区边缘地带。其间有关注形象的，有关注交通方便的，有关注办公条件的。　　 上海：环内徐汇范围中逐渐形成一个新兴的商务圈，并形成楼宇内产业相对集中的“主题楼”现象。以数字产业为核心的X2创意园、为企业提供标准化办公的之俊大厦、以健康、医疗为主题的服务式办公楼天亿大厦等陆续进入市场。 北京：新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印，如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势 。 生态智能化的5O写字楼为发展新方向 随着企业对企业形象、企业发展战略、以及高层员工对工作环境的考虑逐渐看重，入住企业对于写字楼品质的要求也不断提高。绿色、健康、环保、舒适、智能化、个性化、代表新型可持续发展的5O写字楼模式便成为写字楼发展新潮流 典型案例：北京总部基地 布局趋势—写字楼向非市中心选择性转移 　　 信息社会、知识经济的发展大大改变了传统意义上距离的经济含义。尤其是随着大都市郊区化的发展和对周