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北京富人区标准化 作者:亚豪地产???品牌地产经纪--亚豪???2004-4-20 富人区雏形初现京城 在几年前，“富人区”在北京，乃至中国尚还是一个过于敏感的区域，在地产市场中，开发商更是对“富人区”的概念“退避三舍”，然而，进入2004年之后，这一切都开始有所改变，朝阳公园周边、西山脚下、温愉河畔以及后海、东四、建国门都在孕育着北京“富人区”。 自从首创置业阳光上东项目“公然”打出了“富人区”的旗号之后，这种趋势更是愈发明显，有了阳光上东的“高调”，其他聚集了大量“富人”居住区域也不再“遮遮掩掩”，因为“居住分野”是经济发展到一定阶段的必然结果，用首创董事长刘晓光的话说就是，“中国的GDP到了一定水平，富人区就会出现。” “高端居住区”蜕变 “富人区”初见规模 在更多的人看来，阳光上东的出现可以看作京城地产市场“富人区”发展的“分水领”，在阳光上东出现之前，高端居住区仅仅是一个居住概念，而不是一种地产开发理念，正是阳光上东入市之后，高端居住区才开始真正以“富人区”的面貌示人，“富人区”也正是从这一刻开始不再“遮遮掩掩”。 北京经过将近10年的发展，第一批高端居住区已经具备相当的规模，并且具备的形成“富人区”的基本条件，不过，他们仍然是“富人区”的初始形态，什么才是真正意义上的富人区至今仍是悬念。 无论从任何角度衡量，朝阳公园区域都是最为惹眼的区域，高额的房价抬高这一区域置业人群的门槛，使其成为精英人士聚集地，据记者掌握的数据，近两年来，在北京整体房价走低、供应量不断增大的条件下，朝阳公园区域的平均价格长期稳定在10000元/平方米左右，并且出现了阳光上东、棕榈泉等著名的高品质楼盘。 朝阳公园区域之所以被众多业内人士看好，主要是此区域具有丰富的景观资源、深厚的涉外文化积淀以及长期聚集的精英人群都成为最大的利好因素。首先朝阳公园是全亚洲最大的城市公园，为周边的楼盘提供了良好的景观资源优势，以至于在朝阳公园的基础上形成了景观住宅。 其次，长期涉外氛围的积淀、精英人群的聚集也为其成为富人区提供了优越的基础，京城最早的高档住宅便出现在这一区域，京润水上花园、嘉林花园、碧湖居便是出现在这一区域，现在，高端楼盘的聚集区域已经从朝阳公园西侧向东侧转移，新出现的“富人区标准”阳光上东就在朝阳公园的东北侧，周边有朝阳公园、丽都公园、四德公园环绕，景观资源、环境资源更加优越。 除了朝阳公园区域，西山脚下和温愉河畔的别墅区也被看作是富人区的当然“候选”。与朝阳公园的特点相近，背靠西山所获得的景观和“幽静”成为西山脚下众多别墅最大竞争优势。但更为准确的说，西山脚下在更大意义上应该被称作别墅区，以半山风林、西山美墅馆为代表的别墅项目平均价格也在10000元以上，不过，由于45号文件的存在，独栋别墅的规模已经不能再扩大，市场潜力正在萎缩。 “富人区”标准“浮出水面” 在解释高端居住区开始向富人区“蜕变”的原因时，更多的业内人士更乐于将这种“蜕变”看作是经济发展的必然结果，在首创董事长刘晓光看来，富人区在北京出现已经是必然趋势，它不仅是经济发展带来的“居住分野”，更是“北京国际化进程的重要组成部分。” “在北京一定要有一个富人区出现。这观点可能引起争议，但这是不争的事实。”刘晓光说，“从世界各国大城市的发展来看，基本上都要经历居住区域化分割的阶段，穷人、中产阶层和富人分开在各自的区域居住生活，在纽约、悉尼都是市场居住文化变革的见证。” 从西方发达国家城市发展轨迹来看，刘晓光所言并不为过。几乎所有发达国家的大型城市的居住割据都经历了由“混居”到“分野居住”的转变过程，有学者指出，这是由经济、社会、文化等多方面的因素共同作用，是城市发展的必然趋势。 首先，在经济方面，社会处在工业化与城市化进入高速发展阶段后期，社会人群处在国民收入持续增长时期，整体社会收入稳定提高，这为富人区的出现提供了有力的物质基础，当人群划分的标准不再是“血统”，而是经济实力的时候，富人区的出现才有可能，个人拥有足够的财富可以满足自身高品质的生活需要，“居住分野”成为必然选择。 其次，从社会文化层面而言，合法的创造财富行为受到社会普遍认可与尊重。贫富分化虽然更加明显，但穷人的仇富心理减弱，国家政策法规对合法私有财产予以明确的保护。 社会学者认为，经济层面的原因可以成为富人区产生的基础，但是，只有在社会层面得到认可，特别是国家的法律政策对私人的合法财产进行保护的情况下，富人区才有可能出现，成为“名实相符”的富人区，富人不会因为害怕引起社会的仇视而不敢“露富”，国家法律对个人财产的保护使富人敢于通过财富而获得更高水平的生活品质，这时，富人区就会顺其自然地出现。 纵观今天的中国社会，无论是经济层面还是社会层面，都已经基本具备了“富人区”出现的条件，刘晓光认为