凯裕花园及葡萄棚楼市调查报告.docVIP

凯裕花园及葡萄棚楼市调查报告 ? 凯裕花园 开发商：温州大发房地产开发有限公司? 地址：飞霞南路龟湖商厦二楼? Tel项目介绍： ?? 凯裕花园位于温州城西的葡萄棚2—A、4—A地块，占地面积63624 m2，建筑面积为105207 m2，绿化率高达50%，容积率1.68，建筑密度仅16.3%，是温州目前高品质精品住宅项目之一，入选温州十大精品楼盘。 ?? 小区由葡萄棚路分隔为南苑和北苑，目前开盘的为一期南苑。小区南北苑总建有21幢板式、点式小高层。项目分两期推出，目前是第一期，为12幢，11跃12，总套数为400多套。该楼盘的优势之一是“低密度，低容积率，高绿化率”，50%的绿化率对追求高品质生活的购房者来说确实有相当的吸引力，该优势体现了楼盘的主题，即“凯裕花园，开启城西生态居住时代”。 ? 项目位置： ?? 位于葡萄棚2—A、4—A地块，坐落于温州城南汇昌河南岸，紧依280000平方米的汇昌河城市公园，东靠西山路，南邻规划中的超市和农贸市场，北望秀美的景山公园，交通便捷，是温州市区罕见的“低密度，低容积率”的精品住宅区。 ? 开盘时间：04年7月底开盘，目前，开发商手里的一手房大部分已经销售完毕，二手市场房源较多。 交付日期： 2006年。 ? 户型、面积：90 m2—200多m2之间，主流面积是130 m2 —140m2，即三室二厅二卫户型为主。面积比较适中，满足不同需求；户型设计也比较人性化，颇受消费者欢迎。 ? 项目配套： ?? 比较齐全，社区内有会所、网球场、游泳池、广场花园、幼儿园等，社区附近有西山小学和景山中学、城市公园、农贸市场等。毗邻银来小区，该小区略为陈旧，二手市场上的售价在5900—6600左右。邻近汇昌住宅区、水心住宅区，整体居住氛围成熟，配套齐全。 ?? 凯裕花园交通也比较方便，去市区的公交站点仅有10分钟的路程，且有多条线路可去市区，距离市区也仅有15分钟的车程，颇为便捷。 ? 价格：开盘价格在6200—7600之间，均价在7000左右。目前二手房市场上的价格为70000—8000左右，在原价的基础上加价5~8万不等。 ? 销售情况：目前，开发商手里的一手房大部分已经销售完毕，热销。而在葡萄棚一带的中介所里，凯裕的房源较多，且价格与开盘时相比也有大幅上涨。 客户对象：中高档收入者，投资置业者，葡萄棚一带住户。 ? 综合评价： ?? 目前，凯裕花园所在的地块已经填平，不过尚有些许拆迁房子，项目附近外来人员居住较多，特别是葡萄棚路一带，略为混乱。不过，该项目沿会昌河而建，占尽地利，享有独特自然风光，特别是与眺舟桥路靠近一带，紧挨景山中学及西山小学，与景山公园距离较近，并且该区域形成较久，周边配套齐全，居住、生活方便。 ?? 总体来说，该项目的地理位置还是不错的。再加上本身楼盘内部无论是园林规划、绿化还是户型设计，都具有相当的品质，在当地可以说是精品楼盘之一。 ?? 葡萄棚未来的规划定位是葡萄棚生态示范小区，因而是温州未来高品质居住区域之一。并且温州房市整体供不应求，导致该楼盘未开先热，开盘之后，势不可挡，一路热销，据说现在一手房源已经没有。 ? 葡萄棚区域未来规划 ? ?? 葡萄棚位于温州的西南部，它东邻过境公路，南接温金大道，西北面以会昌河水上公园为界与景山公园隔河相望，又有葡萄棚河从中蜿蜒而过。目前的现状是，农田、空地、旧村、旧宅、旧商铺杂处，成了外来人员的聚居处，带着典型的城乡结合部明显的印痕。不过，葡萄棚未来的规划定位是，葡萄棚生态示范小区，其总规划用地面积达９９．８４公顷。 ?? 在整个小区的预想结构中，被称为“一轴”的设计颇占了“葡萄棚”的地利之便。一轴即指沿河滨水绿轴，它利用自然水环境，形成各模块之间的缓冲带，用以布置文化、休闲、娱乐、服务、绿化等公共设施中心，为小区公共开放空间。其中，东部“绿心”，为全区主核心，布置小学、幼托、社区服务、社区活动、老人公寓、传统商业、新民居、诊所、广场等设施，形成全区的中心绿肺和公共活动中心。而西北滨河绿地以休闲、体育活动为主体，布置中、小学等公建配套，以满足居住者健身休闲等需求。更为独特的是，设计者充分利用了周围的水环境，沿葡萄棚河与会昌河设计了水上游览线，和周围滨水建筑、滨水环境形成互望的景观。 ?? 规划之后，这里将成为北通老城区，东达城市中心区，南至三垟湿地，景山、牛山在其南北遥遥相对，会昌河环绕而过的一个交通便捷、环境优雅的生态住宅小区。 根据规划蓝图，这一居住区规划总建筑面积91.21万平方米，是我市目前最大的住宅区之一。而有关控制数据表明其居住环境的优良，容积率仅1.23，建筑密度只有18.8，绿地率却达35%，在不久的将来可望有5440余户居民在这里充分享受生活的乐趣。 ? 葡萄棚楼市目前情况 ? ?? 由于地