境外豪宅客源分析.docVIP

1、境内外豪宅产品分析 （1）豪宅共性 国外的豪宅市场起步较早，市场较为成熟，产品的发展也逐步形成鲜明的个性，而就我国目前的豪宅市场而言，基本分布在经济发达的沿海城市，发展时间将近十年。对境内外豪宅发展史做纵深比较，将有利于我们对豪宅产品进行准确的定位和规划，掌控。 “稀有”是豪宅最直接的衡量。首富阶层，大多来源于新生行业，常常与远离自然的物质打交道，在他们眼里，世界级的房子并不难得，天然的海洋、河流、湖泊、大面积的森林、珍贵的土地才是稀有的资源。阳光、鲜氧、蓝天、碧水、远山、森林这些人类生存的重要元素，在今天才是无法再造的奢侈品，才能称之为稀有，这其中天然水系的价值又尤为重要，稍稍分析发现：从纽约的长岛、洛杉矶ORANGBCOUNTY的比弗利山、长滩、LAGNABEACH、NEP、ORT－BEACH、西雅图的华盛顿湖，到日本东京湾、玫瑰湾、香港浅水湾绝大多数富人区依天然水域而建。沿水岸呈带状分布，拥有无可比拟的自然风光。 （2）境外豪宅介绍 —— 香港豪宅市场 —— 概 况 房地产业在香港经济的发展中具有举足轻重的地位。楼价在九十年代步步升高，与当时的港英政府实行“三高”政策（高地价、高通胀、高GDP增长率）密切相关。1997年8月，积聚已久的楼市泡沫被金融风暴刺穿，香港楼市从此步入低谷，近5年来楼价已经大跌超过60％目前港岛半山区共有2280个各种类型的豪宅，只占全港私人住宅供应量的％。  香港十大豪宅一览表 排 行 1.嘉宝 丽苑 2.阳明 山庄 3.浪琴园 4.会景 阁 5.帝景 园 6.地利德阁三期 7.殷桦花园 8.嘉云 台 9.晓峰阁 10.比华利山 地 点 梅道12号 大潭水塘道88号 大潭道38号 港湾道 1号 旧山顶道 地利根德径14号 罗便臣道95号 渣甸山白建时道27-37号 旧山顶道18号 跑马地半山乐活道6号 单 价 (港币/ 呎) 8000 7500 6900 7900 8700 7600 5700 6900 7600 5750 全年涨幅 12.7% 8.7% 4.6% 4.0% 3.6% 2.7% 1.8% 1.5% 1.3% 0.9% 小面积(呎) 1881 1300 1334 1962 2020 1031 1620 783 1354 大面积(呎) 2895 3225 2054 2858 3034 1106 2265 2374 2007 规 划 2座40层 240户 18座20层780户 5座45层至48层400户 5座38层至46层 共414户 单座4户68层共185户 2座36层共348户 8座22至32层高共442户 4座34至36层高528户 10座37层高共740户 特 色 香港半山地区的知名豪宅 香港交投最热络的豪宅 香港南区明星地段 房价为香港豪宅指针 中半山指针豪宅，成交价易影响市场行情 香港位置最高的豪宅，位于半山，可远眺海景 新兴豪宅区，抗跌性高，换屋族最爱 背山面海，前临快活谷，可俯瞰维多利亚港 和帝景园并列旧山顶道两大豪宅 豪宅代表作，交投热络，抗跌性高 业 主 伊藤忠商事 侨福发展 新鸿基地产 新鸿基地产 联合鹿岛 丽新发展 长江实业 新鸿基地产 恒基地产  —— 台湾豪宅市场 —— 概 况 从1994年到现在，台湾房地产行业进入低迷阶段，其原因主要是由于市场饱和，台湾人口2100万，600万家庭，对住宅的需求已基本满足。 豪宅聚集区 —— “市 区” 1995年左右时，人们对豪宅的选择，偏向郊区，目前高档住宅的消费倾向，则选择市区型豪宅。自2002年3月29日至6月底，大台北地区所推出新豪宅市场的市值，将近500亿台币，前所未有。 代表楼盘 —— “宏盛帝宝” 位于台北仁爱路的“宏盛帝宝”聘用了日本一级国宝“丹下健三建筑师事务所”执行整体大楼的外观设计；全美五大景观设计公司翘楚，“奥克兰迪士尼”景观设计、六星级度假饭店指定团队PERIDIAN INT.负责全区庭园景观设计；香港丽晶酒店总裁、富豪李嘉诚一致推崇的设计大师GROVER DEAR担纲俱乐部整体风格规划；结构委托新日本制铁公司量身研发最适合台湾温湿度的制振系统，其打造产品的用心程度可见一斑。 开发理念 黄金定律1：地段、地段还是地段，地段的唯一性，决定了一座建筑现在的身价与未来的价值。 黄金定律2：只有建得最好，才能卖得最好  （3）境内其他地区豪宅介绍 —深圳豪宅市场— 概 况 深圳自从1990年推出第一个别墅物业怡景花园开始，众多发展商便纷纷开始问鼎别墅市场，十多年来深圳的别墅市场也经历了风风雨雨，从1991年持续到1993年的别墅热销；从1993年的不准再报建别墅项目，到1997年深圳市场“春天”的来临，经过几年的发