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市场调查报告 ——新牌坊部分楼盘（2003.1.21） 对新牌坊转盘附近部分楼盘进行市场调查，本次调查侧重于价格和热销户型方面。各楼盘情况如下： 物业名称 推广主题 规划 套内均价 户型 热销户型 户数 车位 加新·时代印象 小户之家的精致生活 一幢16层,一幢28层,4层以下商业用房 2450 39-82㎡ 39.69㎡(1+2) 60.25㎡(2+2) 64.03㎡(2+2) 276 　 旭日·凤凰城 重庆首座新现代主义住宅 多幢小高层和高层组成 3200 110-250㎡ 　 　 江龙大厦 小景怡情,精致居家 两幢12层,1层门面,2层写字间 1880 80-113㎡ 　 120 　 龙珠花园(C栋) 宁静的港湾 18 层 2350 50-300㎡ 50-120㎡ 177 76个 给你真正想要的生活 多幢小高层和高层组成 2200 70-250㎡ 　 268 75个 呵护您一生 一幢18层,两幢14层 2300 50-200㎡ 　 240　 4000㎡ 北城绿景 自然·绿韵·逍遥居 高层建筑组成 2450 44-150㎡ 110以下的户型 　 　 从上表中看出，新牌坊地区楼价主要在2200—2500元/㎡之间（套内均价）。加新·时代印象、江龙大厦、龙珠花园(C栋)、九龙湖畔、碧云花园、北城绿景等盘属中档楼盘，而且都是住宅小区，环境、配套相对较好；旭日·凤凰城在新牌坊地区属于高档住宅小区，而且是现房销售，价格偏高。总体看来，超大户型（200—300㎡）有一定的市场，需要同类生活群体的聚居，配套设施要齐全完善，对生活质量和服务的要求很高！小户型（100㎡以下）的需求量很大，除旭日·凤凰城外，其它楼盘的小户型都占了较大的比例，加新·时代印象全部是小户型（39-82㎡），其一室二厅套内面积39.69㎡户型销量非常好,其二室二厅(60.25㎡,64.03㎡)也较受欢迎!同时,龙珠花园(C栋)的户型(套内面积110-130㎡),一部分由超大户型(套内面积180㎡以上)改造而成的,但其销售很差；龙珠花园的现房部分(A、B栋,已交房),销售非常不理想. 综合分析：渝北区新牌坊地区地势开阔，视野宽广，交通便利，拥有湖景资源——九龙湖。龙湖花园因九龙湖而名声大振，一举成为房地产业界的代表，与锦绣山庄、旭日·凤凰城等诸多高品质住宅共同打造了一个高档住宅区。在政府市政规划的同时，加上一些中档楼盘的推波助澜，整个新牌坊地区即将形成了聚集行政机关、商务商业、住宅区、美食街和方便的交通等组成渝北区新城大社区，社区配套完善、交通便捷。 对于一个成熟的社区来说,它由各种消费水平的人群、完善的配套、便捷的交通和各种档次的消费场所等组成。至今为止，新牌坊地区以高档住宅区和消费闻名！而其他消费群体进入这一地区明显不足。各楼盘的户型特点已显示了这一趋势，在今后几年里，中低档市场将成为主要市场，高档市场的影响力有所消弱。 我司项目所在位置与其它楼盘相比，稍偏离新牌坊中心地带,走路10-15分钟的路程,但拥有湖景资源,仅临机场高速公路，交通便捷。我司项目销售套内均价可达到2200元/㎡的价位,在未来市场上与我们有直接竞争的楼盘有加新·时代印象、九龙湖畔、江龙大厦、龙珠花园(C栋)、旭日·凤凰城二期等盘。 因此，建议：结合“聚金花园”项目情况，必须兼顾整个小区内各建筑的相互影响。对户型的修改，以30-50㎡（一室一厅或两厅）、50-100㎡（二室二厅）为主，90-110㎡的户型控制在总体的30%范围内；户型结构上要方正，功能分区尽可能避免额外的空间，同时，注重南北取向、采光通风。