浅谈住宅小区装修的管理.ppt

浅谈住宅小区装修管理 刘景胜 前言：物业装饰装修管理的概念 物业管理师教材《物业管理实务》： 物业装饰、装修管理是通过对物业装修装饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。 物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。装修管理过程长，点多面广，不确定因素多，管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风险；另一方面也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。 装修管理是物业服务的重点和难点，特别是小区交付的第一年，是各项服务的重中之重。 规范对业主装修管理，确保日常装修管理、监督、巡查、沟通的实效性，加强居住小区房屋装饰装修工程的管理，确保物业使用安全、合理，房屋的外观和结构不受损坏，维护全体业主的共同权益，根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定，对园区装饰装修进行管理服务。 一、装修管理的相关依据： 根据《宁波市城市房屋使用安全管理条例》第十条： 住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业；未实行物业管理的，应当告知房屋所在地房屋使用安全管理部门。 　 非住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当向房屋所在地房屋使用安全管理部门或者其委托的物业服务企业备案。 该条例是物业公司开展小区装修管理的法律依据，也是业主为什么要在装修前到物业公司办理装修备案手续的法律依据。 需要注意以下两点： 1、物业公司是接受区房管处的委托对所管理的小区进行装修管理 2、小区交付前应与房管处签订一份小区装修管理委托协议，并领取市建委统一印制的装修备案表 1、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》； 2、《宁波市城市房屋使用安全管理条例》；《宁波市城市房屋使用安全管理条例实施意见》  3、国家《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》； 4、房屋《商品房买卖合同》、《业主临时管理规约》、园区《业主手册》之《装修管理办法》相关类容； 5、园区制订的《装饰装修管理协议》和《装修消防安全协议》等。 《宁波市城市房屋使用安全管理条例》，我们要注意以下几条： 1、适用范围：本条例适用于本市行政区域内城市（含建制镇）建成区已依法交付使用的各类住宅房屋和非住宅房屋的使用安全管理。（《条例》第2条） 2、安全管理概念：本条例所称房屋使用安全管理，是指房屋装修安全管理、房屋安全鉴定管理和危险房屋防治管理等。（《条例》第3条） 3、主管部门：市房地产行政管理部门为全市房屋使用安全管理的主管部门，各县（区）房地产管理部门负责辖区内的房屋使用安全管理工作。 建设、规划、城市管理、工商、公安、安全生产监督部门以及街道办事处、镇人民政府应当按照各自职责，协同做好房屋使用安全管理的有关工作。（《条例》第5条） 《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》（2010年6月12日实施）中关于政府职能部门查处违章装修管理的分工 城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为；对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。 规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为；按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。 公安（交警、消防）部门负责物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理； 按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为； 依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。 工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营（办公）场所的行为。对利用车棚（库）及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营（办公）场所的不予核发营业执照。 房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。 环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。 人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。 （1） 违法拆改承重梁、柱（含构造柱）和基础结构； （2） 违法拆除承重墙体或者在承重墙体上开挖门洞； （3）违法在悬挑楼梯的承重墙上挖洞； （4） 在悬挑阳台拖梁部位的墙体挖洞； （5） 在楼面板上超过设计标准砌墙；  （6） 在楼