望京新领地1.pptVIP

五颗散落的珍珠 望京项目物理层面解析 睡 城 苏 醒 天时—— 望京新盘放量巨大，预计三年超200万平米，马太效应必将驱动区域市场，旺势再显 望京区域利好及二次置业周期来临，必然催生第二次购买高潮，机会涌现 地利—— 交通瓶颈解决，生活及商业配套日趋完善，房价水涨船高，明后两年个别新盘单价有望破万元，产品升值空间巨大 随着区域功能的不断完善，望京将成为名符其实的北京副都 望京没有特定的中心区，无定向归宿感，缺乏中心地标 升级——望京升级代表作 第一次升级：产品形态创新启动京城商品房开发时代 代表项目： 望京新城—— 96年望京商品房开发排头兵，率先拉动望京板块价位上扬 大西洋新城—— 京城先富阶层的中高档社区 慧谷根园—— 北京最早的TOWNHOUSE之一，传统中式小庭园开创中式别墅先河 升级 2003年：产品品质全面提升营销创新 代表项目： CLASS—— 在板楼里做出高达三层半的跃层，板楼里建别墅的手法将住宅的舒适 度提高到极致，同时空间、外立面、独特营销手法全面兼顾，创造区 域价位新高 升级 2004年：住宅设计日趋人性化 代表项目： 澳洲康都—— 一个主题（因爱而居），三种产品（10%乐龄公寓、10%青年公寓、 80%CONDO公寓，满足老、中、青三代的居住要求）人性化元素渗 透每个产品细节 中 心 位 移 产品价值比较 2A地块——写字公寓 面积：1.399公顷 建筑面积： 4.2万 总层数：18层 层高：3.1米 总户数：279户 容积率：3 位配比： 1：1.2 绿化率：30% 均价：8000 — 9000元/平米（暂估） 户型：基本单位是90、100、130和180平米，可以自由组合 总价范围：75万起 对应客户： 看好望京未来升值空间的投资客； 与望京有着某种地缘关系或商务衍生关系的成长型企业，以10——50人规模为主。 看好望京商务及人文环境的整层购买客户，大中型企业的重要分支机构或管理总部。 竞品分析： 博雅国际中心—— 酒店式公寓（26层）、写字楼（21层）各一栋，524套高档酒店式公寓，60—100平米 户型，总价50万——85万，精装品质送家电，均价8350元/平米，现只剩6层与15 层。3万平米甲级写字楼，700平米起售，起价12000元/平米，精装品质，系望京唯 一的“全球化商务综合体”，8000平米商务沙龙，现处于期房阶段，明年年底入住。 金隅国际—— 共7栋，3栋办公，4 栋住宅，办公均价8500元/平米，住宅均价8300元/平米；地热 温泉，社区观景电梯，望京最高建筑物（104米），准现房。毛坯。 LOFTEL—— 独栋16层塔楼，从园林、外立面、室内设计均奉行LOFTEL设计风格，精装品质， 均价8800元/平米，分169平米、181平米、163平米三种单元户型。现房。 小结： 博雅国际中心的写字楼客群定于更高端，与我产品未构成直接冲突，但其酒店式公寓部分品质感与我产品相当，在精装基础上赠送家电，对投资客与100平米以下小型公司都会产生极大诱惑，是我产品较为强劲的竞争对手。 博雅国际中心的酒店式公寓热销说明市场对同类产品具有很强的消化能力。 与金隅国际相比，二者品质感相当，但金隅国际的地标性与准现房优势，会比我产品更有说服力。 LOFTEL的户型分割注定了其目标客群层面更加集中统一，而且现房的可见性是我产品无法企及的最大优势。 我产品的商业配套及建筑的综合体形态是绝对优势点。 2B地块——酒店式公寓 面积：0.5公顷 建筑面积：约2万 总层数：18层 层高：2.9米 总户数：262户 容积率：3 绿化率：30% 均价：7000 — 7500元/平米（暂估） 主力户型60—100平米 总价范围：45万——75万 对应客群 购买人群以投资客为主； 未来使用人群以CBD、丽都、燕莎三大商圈工作的白领为主； 看好望京人居环境，离事业场较近。 3、15地块——花园洋房 面积：4.03公顷 建筑面积： 6.2万 总层数：8层 层高：2.9米 总户数：320户 容积率：1.6 车位配比：1：1 绿化率：50% 均价：8000 — 8500元/平米（暂估） 主力户型150——220平米 总价范围：120万——187万 对应客群 以自住为主； 在CBD、丽都、燕莎商圈或本区域内工作的中高层企业管理者、高级技术人才为主； 事业有一定成就的私营业主； 他们追求良好的人居环境，追求舒缓而轻松的生活节奏，重景观、重人文； 对住宅品质精益求精，有品味，善挑剔，有鉴赏力； 追求私密安逸的自我空间； 因喜欢本区域而不满现有居所的二次置业者将占有一定比重。 竞品分析 湖畔雅居三期——