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产品功能价值解读 项目名称： 望京K6 制作时间：2005年5月16日 制作人： 策划部 产品功能价值解读 地段解读 地段价值提炼 开发较早的大型城市人口聚居区，北京副都。 （板块基础成熟） 现阶段区域人群的心理认同价位在6000—7000区间。 新盘放量巨大，预计未来三年超200万平米。 （大市成大势，预示板块价值提升） 区域的二次置业周期来临，催生新一轮购买高潮。 （市场置业人群扩充，购买力强化） 交通瓶颈解决，生活及商业配套不断完善，硬件升级。 （睡城苏醒，大势利好，引发新盘单价提升，有望破万元） 家乐福、沃尔玛等超市挺进，摩托罗拉、爱立信等国际公司进驻周边配套: 　 ????中、小学：中央美术学院、北京中医药大学、北京陈经纶中学、北京经济干部管理学院等各大院校 ????幼儿园：国际幼儿园等 ????商场：家乐福、京客隆超市、燕沙望京超市、华润超市、正时家居、望京建材大世界、来广营花卉市场、亿腾电器场等 ????银行：中国银行、中国农业银行、中国工商银行、建设银行、交通银行、商业银行 ????医院：北亚医院、和睦家医院、望京医院、私立惠兰医院 ????其他：南湖公园、四得公园、丽都公园、望京体育中心与望京体育公园 均价（元） 总价范围（元） 付款方式 置业用途及比例 客户行业分布及来源 客户收入 客户年龄及家庭结构 风格雅园 5600 55－110万 一次性付款10%，按揭90% 90%自用，10%投资，二次置业比例20% 中高收入者、白领、经理人、私企业主 年收入10－20万 25－35岁，2－3人 利景名门 5600 60－90万 90%按揭，首付20% 30－40%投资 —— 年收入20万元左右 银领国际 4600－6000 110－150万 90%按揭，首付20%的占75% 私营业主、大型企业中层领导，银领；朝阳区、海淀区各占40%，朝阳区以机场沿线、东三环沿线为主 —— —— 华鼎世家 —— —— —— —— —— —— 世安望京 4500 一居30万左右，二居40左右，三居50万左右 —— —— —— —— 澳洲康都 —— —— 20－30%一次付款，按揭大多首付20% 70%望京区域内白领，30%来自望京区外 月收入5000-15000元 —— 鹿港 5200－7300 35万－180万 绝大多数按揭，首付20% 周围区域为主，主要为部门经理 —— 两代结构为主 宜商宜住 大板块成熟 景观好 “中产”人群 局部缺乏影响力商业配套 大势利好， 景观价值可支撑较高品质的物业， 对较高档的中心商业有潜在需求。 总规解读 总规数字指标（含占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度等） 宗地属性解读： 望京最贴近城市中心的位置，代言板块的城市形象，北部商务的价值体现，K6板块的城市表情。让望京“喘气”的地方。 宗地形状：U形地块，五种产品形态，犹如五颗散落的珍珠。 总规理念概述及关键特点词 街区一体化规划理念。 街不是路，街，以人为主导，路以车为主导。 街以步行的形式贯穿人在各个功能空间的活动，从中心到边缘400米距离， 步行5分钟完成各功能场所的切换。 一个完整邻里街区中应具有明确的边界和多个功能中心 口袋公园、三个商业中心 功能空间的复合性和服务人群的多样性 敬老院、幼儿园 各年龄、各阶层和谐共生，区域活力 通过宜人尺度和特色的街道连接各个功能空间，方便步行者。 街道的尺度变化，57米——35米——12米 速度从城市——街区——居家逐步慢下来，营造真切的归宿感。 街区中公共建筑和公共节点具有明显的街区标识性。 街道眼，三种形态的商业，生活中心，（社区开放空间，街道家具） 望京中最具人气的旺角。 具有多元化的街区文化特征。 由交通端口引发的多边生活外交，相邻的艺术大道， 望京最有文化品味的一段，人文中心。 规划理念传达的社区精神 非均质化，而是多层次、多人群互动， 精神层面平等共生，和谐共荣。 是一个和谐共生的“小社会”。 规划理念传达的开发商匠心 人本心：满足客群心理的多元需求。 城开心：以规划城市的眼光规划社区。 创新心：创造六大情感空间。 社会心：打造和谐共生的小社会。 产品类型分类及特点 五类建筑体，代表望京向北京展示其新生魅力。 2A地块——写字公寓 面积：1.399公顷 建筑面积： 4.2万 总层数：18层 层高：3.1米 总户数：279户 容积率：3 车位配比： 1：1.2 绿化率：30% 石材 铝板 玻璃 现代城市感 紧临交通枢纽与城市绿肺， 3 栋商务楼，倒品字组合，中间合抱广场，最佳的景观展现度。 2B地块——酒店式公寓 面积：0.5公