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周边房地产市场 周边市场环境分析 土地用途分布明确 大手笔的景观营造 强化居住配套建设 教育设施齐全 竞争个案市调表 1.??小区无会所，无中庭景观 价格偏高 无交通线路，需有私家车 劣 势 82％ 16、20、23小高层 去化情况 物业类型 1、小区地理位置佳 2、周边生活设施齐全 3、各种房型齐全，能满足不同需求的客源 优 势 二房：112 M 2 ，占总比8.4％ 三房：141-163 M 2，占总比61.4% 四房：184 M 2 ，占总比27.2% 房型规划 “天翔目标：苏州明星楼盘” 广 告 语 5100元/ M 2 平均单价 472户 总 户 数 2.16 容 积 率 6.5万M 2（总） 建筑面积 3万M 2 （总） 占地面积 天翔花园 案 名 73-90万元 主力总价 1.??无交通线路，需有私家车 房型太少，选择性小 劣 势 未销售 18小高层 去化情况 物业类型 1、一期已入住，对二期销售有利 2、小区绿化均已成型 3、黄金地段左右逢缘 优 势 三房：146M 2 ，占总比45.9％ 四房：180 M 2，占总比45.9% 五房：230 M 2 ，占总比8.2% 房型规划 “都市新贵名居，稀缺彰显尊荣” 广 告 语 5000元/ M 2 平均单价 72户 总 户 数 2.32 容 积 率 1.1万M 2 建筑面积 0.47万M 2 占地面积 万杨香樟公寓二期 案 名 竞争个案市调表 70-76.5万元 主力总价 1. ?房型种类不多 二期小高层规划建筑密度偏大 房型面积偏大，空间难以充分利用 劣 势 80％ 小高层 去化情况 物业类型 1、靠近金鸡湖，地理位置好 2、整体规划好，产品造型好 3、小区采用双会所，物业配套齐全 优 势 三房：142－170M 2 ，占总比80％ 四房：201－207 M 2，占总比20% 房型规划 “湖滨生活” 广 告 语 4500元/ M 2 平均单价 710户（二期） 总 户 数 2.13 容 积 率 35万M 2（总） 建筑面积 16.4万M 2（总） 占地面积 湖左岸 案 名 竞争个案市调表 54-60万元 主力总价 1. 会所设施不全 房型一般无特色 小区缺乏主题景观，全靠中央公园 劣 势 / 6层多层 去化情况 物业类型 1、价格适中，人气旺 2、前三期销售情况好带动本期的销售 3、总价范围偏低，适合地源性客群的购买力 优 势 二房：94 M 2 ，占总比24.6％ 三房：120－139M 2 ，占总比65.5％ 三房：134 M 2，占总比9.9%（一梯一户） 房型规划 “品味成熟滋味，坐享精致人生” 广 告 语 4500元/ M 2 平均单价 244户 总 户 数 1.6 容 积 率 2.9万M 2 建筑面积 10万M 2 占地面积 新馨花园（四期） 案 名 竞争个案市调表 69-105万元 主力总价 1. 只有部分房子可以观景 楼与楼间距太小 劣 势 90％ 12栋板式高层 去化情况 物业类型 1、以金鸡湖为主要景观，突出周边环境的宁静 2、小区旁交通便捷，有多条线路通往市区各繁华要核 3、聘请国际级物管专家戴德梁行进行物业顾问 优 势 三房：129.99-161.34 M 2 ，占总比73％ 四房：186.86－222.74M 2 ，占总比27％ 房型规划 “微澜时代，未来生活” 广 告 语 4715元/ M 2 平均单价 1033户 总 户 数 2.75 容 积 率 16.5万M 2 建筑面积 6万M 2 占地面积 湖畔花园 案 名 竞争个案市调表 竞争个案规模类比 说明： 目前金鸡湖西部板块各小区开发都已接近末期，由规模来看除湖畔花园一次性开发面积较大，达到16.5万平方米，其余几个如湖左岸（第二期）11.6万，天翔花园8.5万次之，最小的是新馨花园（第四期）2.9万，万杨香樟公寓1.09万。 说明： 园区楼市可以划分为湖东，湖西两个部分，地理差价约为千元。天翔花园却由于紧靠中央公园，该小区无会所，无中庭景观，规划也是一般，价格却不低，达到5100元/平方米，出忽人的意料。只有一个答案可以说明：就是园区综合大环境品质优秀。 竞争个案价格类比 说明： 园区板块多有建筑高度的限制，而为符合市场主力客源的需求，所以小高层就成了最佳选择，占的比例也最大60%，多层和高层各占20%左右。 竞争个案建筑形态类比分析 竞争个案面积配比 说明： 区内房型以三房为主，有73%的苏州人认为这是最适宜居