SOHO商业地产模式的成功密码.doc

SOHO商业地产模式的成功密码 发布: 2011-6-28 20:09 | 作者: HYPERLINK /space.php?uid=981op=news董金社 | 查看: 10次 一、一场关于SOHO商业地产模式成与败的隔空对话 “SOHO中国的商业模式是非常独特的，在过去十几年的发展中也被证明是非常成功的。”2009年9月8日，潘石屹在其博客中开宗明义地说。“SOHO中国的商业模式是：开发商业（包括写字楼）地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。”至于为何说SOHO中国的商业模式是成功的，潘石屹说道“它的成功就在于能达到物尽其用，物有所值。有一个媒体计算过，SOHO做过的12个项目中，有6个在SOHO接手以前是空置、烂尾项目，他们对SOHO模式的总结就是，‘化烂尾为利润’。这体现了SOHO中国对城市和社会的贡献。同样，在过去十年时间里，SOHO中国的7000多位客户都分享到了这种成功的商业模式带来的物业升值和回报。他们获得的出租回报比同时期购买的物业高出许多，这也形成了老客户不断重复购买SOHO中国产品的案例。一种商业模式成功与否重要是看它能不能经受住市场波动的考验——SOHO中国商业模式经受了全球金融危机的冲击与考验，在同地区写字楼出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中国开发的写字楼出租率一直保持在95%以上。同时SOHO中国在过去十几年的成长过程中，销售额的持续高速增长也是这种商业模式成功最好的证明。”潘石屹还以SOHO系列的连续保持95%以上的出租率为证。2006年，SOHO中国的销售额才40亿元冒头，2008年突破70亿元，2009年突破100亿元，到了2010年底，全年销售额达到183亿元，谁能否认它的成功呢？另有数据显示，2009年初，仅CBD内的4个SOHO项目，入住人员达到11.3万人，企业达到3000家，每个企业平均从业人员40人，系典型的中小企业。这不能不说项目定位的准确，社会效益的彰明。 表8-1 SOHO4个项目的入住企业和人员 但是，《楼市》杂志主编，北京地产圈的著名人士蔡鸿岩颇不以为然，提出争锋相对的看法，认为SOHO模式不可取，“对此，笔者不敢苟同，而且据我所知，绝大多数地产业内人士也不认同这样的结论。” 针对潘石屹总结的SOHO商业模式，蔡先生认为，“有两处矛盾，一是开发商业地产，然后是统一销售。这样的做法实践证明最起码是不完全正确的。贩贩将他们所有的SOHO都卖出去了，从地产营销角度讲甚至可说是非常成功。但是这种切分产权出售出去的商业物业，特别是商业零售经营的商业物业，由于产权分散不能进行统一商业规划、业态组合和管理，所以导致了大部分购买商铺的小业主后期经营陷入困境贩贩贩”，“第二处自相矛盾是‘统一出租、统一管理’贩贩贩，写字楼和商业无一保留的全都卖出去了，怎么还能‘统一出租’呢？！”建外SOHO还出现了打人事件，物业公司与业主纠纷不断，统一管理又从何说起？可以毫不夸张地说，SOHO商业地产模式是典型的三无产品——无主题，无主力店，无商业管理。结果，蔡鸿岩通过调查SOHO系列商业物业租金与其周边物业租金，得出结论说，虽然出租率高，可租金“矮”周边物业一截，证明SOHO商业模式并非完美无缺，缺点就是“卖光走人”，由物业管理公司应付业主和租户。 蔡鸿岩进一步从商业地产理论层面剖析SOHO商业模式的“不是”。依据是中国房地产业协会商业地产专业委员会关于商业地产的定义——真正意义的商业地产是不出售的、持有型的。商业地产中涵盖有商业、写字楼、酒店等这些靠租金收益，而不是靠出售为获益手段的物业。SOHO商业模式虽然开发的是写字楼和商业，但他采用了少有的全部出售的方式。如果按物业类型区分，当属于商业物业，但是经营手段又是出售，所以从某种意义上说，SOHO是一个难以定义的市场产品。一句话，潘石屹领衔的SOHO中国商业模式，在销售上是成功的，在商业运营管理上是不成功的。 其实，SOHO商业模式内涵非常丰富，并非出售、持有、运营那么简单，它还牵扯到概念生成的背景、资金运作、利润最大化、企业战略、概念转型等一系列问题。蔡鸿岩以SOHO尚都客户的集体退租抗议和建外SOHO的物业管理纠纷攻击SOHO商业模式，其实有以偏概全之嫌，SOHO现代城的商业经营相当成功，又做何解释？ 让我们运用本书的商业地产策划与运营知识，通过进一步分析论证，探讨SOHO商业模式的成败。 二、一个概念打天下：在继承和否定中获发展 潘石屹领衔的SOHO中国，从一开始就靠一个概念打天下，虽然前期的概念基本名实相符，后期名实脱节，大为虚化，成为品牌了，但始终是他们的招牌菜。这个概念就是SOHO。 1．SOHO概念。是“Small office、Home office”的首字母缩写，翻译成中文就是“居家办公”