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老洋房保护商业逻辑 　　经历60年甚至近百年的风霜，除了系统产权以及极个别的私人产权老洋房保存较好之外，绝大多数老洋房因时间的磨砺，一栋房子住进“72家房客”，已不堪重负。 　　很多在此居住的上海居民爱恨交织，“听起来是别墅、洋房，但是厨房卫生间都是很多人家合用的。”从思南路洋房搬迁的居民如是说。 　　王安忆曾这样描述花园洋房里的生活：“今天，上海洋房内的生涯已经变得十分可疑。浴缸和洗脸池上的热水器龙头由于年久不用已经生了锈，洗澡需用水壶提了热水倒进浴盆，偌大个浴盆内倒进一壶热水仅够铺底。并且这样的房子，厨房往往在底层，提一壶热水走上楼梯总有点冒险的味道。房间里的壁炉成了装饰，且还妨碍面积的使用。映着壁炉深思冥想的美丽图画，隐退到极远的历史中去了。” 　　“最多的时候，我们一栋老洋房置换出20户人家。”上海徐房集团副总经理丁曙对《?望东方周刊》说，从2005年开始至今，徐房集团已经在徐汇区置换出20栋这样的老洋房。 　　卢湾区的思南路61号是薛笃弼故居，薛笃弼曾任国民党政府甘肃省省长、民政部部长、内政部部长、水利部部长等职，解放后任第二届全国政协委员。这栋带有近500平方米花园的三层法式小洋楼，就在周公馆的不远处，本是薛笃弼离开政界，1935年到上海任律师后买入的居家之所。 　　解放后，这栋洋房g由薛家居住。1966年，红卫兵抄家，二楼成为红卫兵司令部；1966年后全部房屋收归国有，闸北区特困户人住。1973年，薛笃弼去世。1975年，薛笃弼的外孙女一家搬来居住。经历了“文革”的抢房风波，加上薛笃弼的外孙女一家，思南路61号住了11户，到2000年思南路改造搬迁时，人口已达31人。 　　 　　私人的力量 　　 　　上海市政府也曾经公开表示，“欢迎投资商参与上海的历史建筑保护，对于有贡献者，将给予奖励及一定的补偿。” 　　最开始对老洋房进行投资修护的，是一些零星的个人购买者。其中以境外艺术界人士为多，他们迷恋上海老洋房，租用改造，或者干脆自己购买，修复收藏。台湾人顾传辉，设计重修了远东第一豪宅、颜料大王吴同文的绿屋，让绿屋的故事在上海几乎家??户晓。 　　不过，大规模私人资本的进入却并不顺利。 　　上海城市雕塑艺术中心的投资开发商郑培光，在2005年之前，是为数不多的老洋房改造投资者，他曾经成功投资改造过上海安福路201号的花园洋房(国民党最后一任市长吴国桢官邸)，以及新华路的几处花园别墅。 　　“一幢老房子里就有‘72家房客’，产权理不清、剪还乱。”郑培光对历史建筑改造面临的复杂产权问题感受深切。 　　私人资本期望政策对老洋房改造有所倾斜，“历史建筑保护，目前还是一事一议。如果政府出台相关政策，力推成套改造，那我们会更有底。”郑培光说。 　　最终，郑培光的新华路梅泉别墅项目无奈搁浅，2005年之后，转投上海城市雕塑艺术中心的改建之中。 　　 　　地方国企保护思路 　　 　　“有些学者认为，私人买卖花园洋房。会造成国有资产流失，老洋房标的巨大，也容易滋生腐败。于是2007年起，花园洋房使用权转产权的政策彻底停止。”蔡芒华说。 　　不过，国企在老洋房领域的开拓正如火如荼。 　　2000年左右，“考虑到老洋房的过度利用，政府期望通过修护历史建筑，来保护城市的文脉，企业作为接受直管委托的单位，也期望能够修复改造重新利用老洋房。”卢湾区房管局副局长包华说。 　　2003年12月，上海市政府将徐汇区大三角地区及建业里、卢湾区思南路47、48街坊、长宁区新华路211～329弄等8处地区，正式列为历史文化风貌街区和建筑，进行保护与整治的试点。 　　这些房屋大多是国家直管的使用权房，改造也就无一例外由各区房地产集团领衔进行。基本做法是，由这些区属房地产企业成立专门的项目公司，通过市场置换的方式，将原来的使用权住户全部迁出，开始进行修复保护工作。 　　“因为是国家直管的使用权房，按照规定，这些直管房产公司有优先回购的权利。”包华对本刊记者说。 　　思南路改造项目期望走公益性保护和商业性保护相结合的道路，探索积极保护与合理再利用的适当方式。 　　2003年，由市、区两级公司、上海城投和上海永业集团，以及香港崇邦房产开发公司，合资成立上海城投永业置业发展公司，作为具体项目运作方，注册资金3000万美元。 　　另据本刊记者了解，该项目预计共投入资本7.452亿元人民币，其中卢湾区政府专门成立的2000万历史建筑保护基金也有部分投入，还获得国家历史文化名城专项保护资金100万，另外，政府在收入、土地出让金等方面也给予了一定的优惠。 　　花园洋房的修复改造，动迁成为最难且争议最大环节。 　　作为一个兼具公益性保护与商业化运作的开发项目，在上海市关于历史建筑保护项目拆迁补偿标准未出台之前，开发商以