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同致行广东韶关新展鹏风采楼地块商业街区项目物业发展建议前期策划 谨呈：韶关市新展鹏房地产有限公司 韶关市泓鑫置业投资有限公司 新展鹏风采楼地块物业发展建议 战略重心 住宅 商业 收益生命线 收益利润线 市场需求细分？ 目标客群搜索？ 产品如何打造？ 经济效益目标？ 形象如何占位？ 哪些业态适合？ 市场需求体量？ 经营管理模式？ 租售收益实现？ amp; 营销推广 先行销售 平稳回流 平衡招商销售 获取最高回报 项目分析 市场研究 项目定位 价格预估 项目分析 物业建议 纲要 市场定位 住宅 部分 商业 部分 地块价值分析 宗地状况 项目价值分析 住宅SWOT分析 住宅发展初步设想 宗地状况——基本指标 韶关市东堤南路风采楼旁 位置 25% 绿化率 7.81 容积率 57.57% 建筑密度 113744.16 计容积率面积 18158.72 不计容积率面积 131902.88 总建筑面积 14560.73 总用地面积 N 16 8382.61 平均最高楼层(层) 最大建筑基底面积（㎡） 物业类型组合：A、高层物业 B、高层+小高层 地块分析——社区舒适度及园林打造存在瓶颈； 东西方向最长约110米 南北方向最长约200米 N 1、地块平坦，大体南北向布局； 2、地块形状极不规则，且局部存在灰角区域，建筑规划布局将受到较大限制，不利形成社区氛围及园林品质打造， 地块四周——地块四周环境优、劣两极化。三面建筑围挡，一面江景无限（但汽车噪音及医院污染较严重），夹缝中生存。 旧住宅楼 风度广场 北面为图书馆(9F) 图书馆(9F) 西面为风度广场和旧住宅楼（9F） 本案 东堤路和浈江 东面为东堤路和浈江 旧住宅楼 南面为旧住宅楼和人民医院，紧挨地块南侧的市人民医院急救中心（最南端为停尸房楼）。 市一人民医院 人民医院急救中心（9F） 本案 无遮挡，全江景 9F以下受遮挡 9F以下受遮挡 9F以下受遮挡 视野分析 老城中心 （小岛） 通往芙蓉新(5KM) 老城交通 双通道 东河客运站； 火车东站； 公交枢纽站； 西河客运站 行政中心； 文化中心； 商贸中心； 购物中心； 交通中心； 项目地处韶关市中心，寸土寸金，是韶关稀缺地段。 市内路网发达、交通便利，多条公交线路经过项目，城际交通枢纽火车站、汽车站近在咫尺。 项目地段价值——小岛之上，城市中心，地段稀缺。 本案 芙蓉新城 ★ 老城中心（小岛） 建材专题市场 体育馆 中山公园 火车站 汽车东站 公交枢纽站 西河汽车西站 国美家电 市一中 本案 风度名城、 大润发、 风度大酒店 购物步行街 市一医院 苏宁家电 主要配套： 商业：商业步行街，风度名城、大润发超市，一市场、百年东街度假休闲街（建设中，2011年开放）； 教育：机关一幼、二幼，建国路小学、解放路小学，一中，图书馆； 医疗：市人民医院； 体育休闲：中山公园、滨江长廊、帽峰山公园、森林公园； 餐饮：启民北餐饮街、步行街、百年东街、大小茶楼等. 商娱：莱斯大酒店、风度大酒店（在建）等10余家 项目配套价值——近享老城6大中心超熟生活圈之完善配套。 森林公园 启民北餐饮街 家居市场街 莱斯大酒店 百年东街 休闲度假街 韶关百年东街规划概念图 桥头广场 入口及服务中心广场 瀑布酒店 该街区打造目标：闻名全国的历史文化街区、韶关市区最具特色的大规模历史商业街区、重要的市民文化娱乐活动中心及韶关文化节展示长廊。集可旅游、购物、享受特色餐饮，又可怀旧、亲水、休闲及融粤北地方风情为一体的商业街区。 项目景观价值——坐拥一线江景和江岸休闲长廊 本案 浈江 江岸休闲长廊 江岸休闲长廊 靓丽浈江 项目坐落于浈江江畔，江景资源优越，拥有近1公里的江岸休闲长廊 2点劣势分析： 地块不规整，不利于规划； 紧挨医院和旧居住楼，生活污染势必造成心理排斥； 4大机会： 地段稀缺、供给不足，市场空白利于实现高价格； 经济危机阴影、通货膨胀预期，城市中心物业因抗风险性强而倍受青睐； 轨道交通拉动外来人口更加聚集，有利于开发中小户型投资型单位； 百年东街在建项目将提高片区关注度及人口需求； 3点威胁： 新城区的规划建设带来客户关注转移； 沙洲尾和工业路片区住宅市场快速发展分流居家客户群体； 宏观政策抑制房地产快速发展，观望影响购买； 4大优势分析： 地段优越——居于小岛显赫位置，地处韶关中心； 区域配套——中央生活区，拥6C核心成熟配套； 景观丰富——品浈江一线美景，览城市无限繁华； 交通发达——路网四通八达，城市、际交通枢纽。 住宅SWOT分析 『项目ＳＷＯＴ分析』——应对策略 发挥优势，抢占机会 克服劣势，利用机会 基于竞争、发挥优势，转化威胁 基于竞争、减少劣势，避免威胁 发挥项目地段、商业配套独特优势及独特性，倡导都市中心