房地产营改增特殊事项地方口径和点评(河北篇).pdf

房地产营改增重大事项地方口径与点评 （河北篇） 摘要：营改增至今，建筑房地产很多涉税问题尚不明确，给纳税人带来了困扰， 部分区域像一股清流，其解读口径可以作为参考。 第一部分：河北营改增有关政策问题的解答(之二)摘录 十一、关于房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是 否属于价外费用问题 《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具 发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。因此房地产开发企业为不动产买受 人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转 付费用不属于价外费用的范围。 十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问 题 《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产 的范围是： “单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产， 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。” 房地产开发企业销售精装修房，已在 《商品房买卖合同》中注明的装修费用 （含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠 送，无需视同销售。房地产企业 “买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处 理。 例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购 进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票， 按照11%税率申报销项税额。此时，无需对 10万元电器部分单独按照销售货物 征收增值税。 【点评】参照了企业所得税的处理原则，《国家税务总局关于确认企业所得 税收入若干问题的通知》 （国税函[2008]875号）第三条规定，三、企业以买一 赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品 的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 十三、关于以不动产对外投资是否缴纳增值税问题 《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产 或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。” 《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货 币、货物或者其他经济利益。” 以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他 经济利益”，应当缴纳增值税。 【点评】营改增后，以不动产对外投资缴纳增值税是肯定的，但是时全额纳 税还是差额纳税，目前有分歧，处理时参见微信公众号——孙炜财税课堂 （jiudingtax）中3月16 日刊发的《房地产篇：土地投资增值税要这样处理》。 十四、关于股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税问题 在股权转让中，被转让企业的不动产并未发生所有权转移，不缴纳增值税。 【点评】股权转让不属于增值税征税范围。 十六、关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问 题 房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让 不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）的规定 进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收 管理暂行办法》 （国家税务总局公告2016年第18号），不允许扣除土地成本。 例如：某房地产企业开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售 出。房地产开发企业办理权属登记时，将该10套商铺登记在自己名下。3年后， 该商区房产价格上涨，房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10 套商铺已经登记在房地产企业名下，再次销售时，属于 “二手”，不是房地产开 发项目尚未办理权属登记的房产，因此应适用《纳税人转让不动产增值税征收管 理暂行办法》 （国家税务总局2016年第14号公告）。 【点评】近来，有很多客户咨询 “开发产品先转固再销售”的问题。总局尚 未有明确的意见，此条可以作为一个参考。 按照该款意见，如果为了临时性自用、出租等用途，先转固再销售，不允许 扣除土地成本，损失较大，企业需要权衡。 二十、关于房地产开发企业自行开发的不动产用于出租适用简易计税方法问 题 房地产老项 目，是指 《建筑工程施工许可证》注明的开工 日期 在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地 产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地 产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于