2008年9月东莞土地市场分析-6DOC.doc

2008年9月东莞土地市场分析 1、?本月土地市场动态 商住地流拍现象继续，减轻楼市后期供应压力 “土地流拍”已经成为今年东莞土地市场的一个关键词，从进入08年开始，几乎每个月都会有地块流拍。据合富东莞公司市场研究部统计数据所得，08年前3季度流拍地块共29宗，流拍面积高达84.7万平方米；其中仅商住用地流拍就有19宗，流拍面积为60.5万平米，占总流拍面积的71％。继上月樟木头10宗挂牌交易商住地全部流拍后，本月又有两宗同位于常平镇的商住地无人问津。而在07年全年仅有2宗商住用地遭遇流拍，流拍面积为3.4万平米。相比之下，08年的商住地流拍现象非常严重，而且有继续蔓延下去的可能性。 “在楼市繁荣期,地价上涨先于房价上涨；在楼市低迷期,地价下跌先于房价下跌。”土地市场交易情况可以说是楼市情况的一个晴雨表，而且两者是相互影响，密不可分。地块频频遭遇流拍，自然反现出楼市情况的不容乐观，开发商们资金链紧张，目前减产自救方为上策；但另一方面却带出对楼市的利好消息，地块流拍面积增加，土地实际成交面积减少，代表着未来一两年内房地产的开工面积会相对减少，产品竞争压力减缓，有利于后期楼市的健康发展。合富辉煌东莞市场研究部分析认为,当供需关系逐步平衡之后，楼市的春天必然会到来。 2、 本月地块供应情况 数据显示,08年9月份供应地块共有14宗，供应总面积约为25万平米，同比07年9月份的减少了35％。其中商住用地供应6宗，面积为9.6万平方米，占总供应量的38%；供应量最大的依然是工业类用地，面积为11万平方米，占总量的44%。 本月新推地块供应情况表 08年南城区首增商住地供应 本月指得关注的地块是位于南城区东骏路西侧的2008G033和2008G034地块，是南城区今年以来首次供应的商住类用地，面积分别为33661和10952平米。 这两宗地块的位置和地形都非常不错，靠近南城体育公园，周边还有东骏豪苑、景湖春晓、景湖花园等成熟大社区，居住环境良好，所属片区的未来发展潜力较好，应该会得到某些开发商的青睐，流拍的可能性不大。 地块信息表 3、?本月地块成交情况 数据显示,08年9月份共有18宗地块上市交易，实际成交16宗，2宗位于常平镇的商住用地遭遇流拍。本月成交土地面积为58万平方米，总成交金额为77897万元，同比07年分别增长212％和31％，主要是本月工业用地和仓储用地的成交面积大幅度增加，占总成交量的62％。 本月商住用地的成交量基本和07年9月份持平，打破了连续两个月没有商住用地成交的局面，成交面积为17.9万平方米，成交金额为58032万元。平均地面单价为3238元/平米，折合容积率算得楼面地价为1671元/平米. ? 08年前三季度商住用地成交集中在镇区 数据显示,08年前3季度商住类用地的成交面积和成交总价同比07年双双下滑，成交面积仅为142.6万平米，比07年同期减少了21.9%。从前三季度商住地的区域成交情况来看，城区的成交量大大减少，主要集中在镇区。各镇区商住地成交总面积为133万平米，占总成交量的93％。成交面积排名前四的区域分别是凤岗、松山湖、大朗和虎门；而城区只有莞城区的成交量稍高一些，为6.4万平米，其次是万江和南城，东城没有商住用地成交。