2008年南充房地产市场现状与走势分析-17DOC.doc

2008年南充房地产市场现状与走势分析 一、南充房地产市场现状调研 通过下面对南充市刚刚举办的房交会和今年以来的市场供求关系分析，以及对南充代表楼盘的专业人士访谈，我们总结认为，南充房地产市场的现状呈现出如下特点： 1、?南充房地产市场还是受到了外部环境的较大影响，并没有完全走出独立行情，成交量随大势一起在萎缩，虽然近期有所回暖，但仍处于低位。 2、?南充房地产市场供求关系变化正在蕴酿风险，今年前8个月虽然成交萎缩，但同期新增供给也很少，致使有效供给不足，但房交会上大量展示楼盘将相继上市，9月份的新批准预售突然串高就是一个说明。 3、?南充房价到目前为止还算稳定，还没有出现大幅度和大范围降价，主要维持在2500-3000元/㎡之间。但其房价坚挺的真正原因恐怕不是南充房价不高、开发商不缺钱等，我们调查发现南充市场房价真正稳定的原因主要是有效供给不足所致。当这种平衡一旦打破，市场将难以继续稳定，这次房交会房价开始有所松动可能就是先兆。 1、2008年南充房地产秋季交易会概况 根据媒体报道，本届房交会共有来自南充市辖三城区的38家开发商，在推出的46个楼盘，现场实际搜集情况来看，有相关数据信息的楼盘合计35个，展出楼盘规模约267.26万平方米。据组委会统计，为期6天的房产交易会共卖出住房1210套，销售面积为11.8万平方米，销售金额3.62亿元，现场咨询人数20万人次。参展楼盘具体情况如下（每个楼盘情况详见附表）： ⑴、参展楼盘性质：以形象展示楼盘居多，实际在售项目规模不大，房交会上合计为94.3万平方米，截止10月9日，南充市辖三区可售面积仅为36.78万平方米。这一方面表明南充房地产后市压力很大，另一方面也说明南充房价目前还能坚挺的原因是有效供给不足。 ⑵、参展楼盘区域分布：南充楼市的基本格局依然没变，顺庆依然是主力，其次是嘉陵。 ⑶、参展楼盘占地规模：以中小楼盘为主，占地100亩以上的中大盘不是很多，说明南充中小楼盘竞争激烈，大盘更具竞争优势。 ⑷、参展楼盘总户数：1000户以下的中小楼盘居多，反映的市场态势跟占地规模差不多。 ⑸、参展楼盘物业类型组合：多以普通住宅常见的多层、高层及其组合为主，产品品质较高的花园洋房和别墅类物业很少，说明南充市场中低端竞争激烈，高端市场机会较多。 ⑹、参展楼盘价格区间：从报价来看，南充楼市价格整体都比较坚挺，跟前期相比没有太大变化，一般楼盘售价集中在2500-3000元/㎡之间，几个当地知名楼盘和位于顺庆区较好地段的楼盘均价都在3000-3500元/㎡之间，个别楼盘高层电梯公寓也有上4000元/㎡的，最高是位于北湖的高层观景楼盘，其最高价达到5100元/㎡。 ⑺、参展楼盘促销优惠情况：南充本届房交会虽然天公不作美，但开发商的营销水平和优惠力度前所未有，房价主力优惠幅度在5-10％之间，单套最高优惠总价达10万；另外，为了吸引眼球，促销方式可谓花样百出2、2008年南充房地产市场现状 今年以来，受国家房地产宏观调控政策和“5?12”汶川大地震影响，南充楼市也稍显低迷，特别是交易量比去年同期有较大幅度下降，市场观望气氛依然存在。7月中旬，南充市政府出台促进房地产业健康稳定展、扶持居民安居置业的18条优惠政策后，市场有所反应，成交量逐步上升。其中，8月份商品住房交易面积、金额分别比上月提高10．4％和11．9％；9月份合计成交886套，约7.59万平方米，成交金额26443.94万元，分别较8月份增长15.3％、32.0％和30.6％。目前来看，南充楼市主要特点如下： ⑴、商品房新增供应量同比略有减少：市辖三区批准预售商品房(供应量)8316套，面积78.86万平方米，与去年同期相比分别减少14．5％、13．9％。其中，商品住宅房预售6729套，面积69．97万平方米，同比分别减少11．8％、16．8％；非住宅房预售1587套，面积8.9l万平方米，同比分别减少15．6％、14.5％。? 表一：批准预售商品房情况表 ⑵、商品房成交量同比略有下降：市辖三区1-8月份商品房交易面积62．72万平方米，交易金额14．79亿元，与去年同期相比分别减少15.6％、10.8％。其中，商品住宅房交易53ll套，面积56．60万平方米，交易金额13．09亿元，同比分别减少l7.4％、14.7％、5.2％；商品非住宅房交易面积6．12万平方米，交易金额1．70亿元，同比分别减少12．3％、16．6％。 从下表四可以看出，一季度(1—3月)商品住房成交量为30．5万平方米，与去年同期水平基本持平。从4月开始交易量有所下跌，5月直接受地震影响跌至最低4．05万平方米。7月市政府出台利好政策，刺激楼市复苏，成交量开始回升。 ⑶、商品住房供给户型结构趋于合理。我市在贯彻执行“国六条”两年来，调整住房供应结构取得明显成