2008无锡七月份二手房市场行情分析-16DOC.doc

2008无锡七月份二手房市场行情分析 1.挂牌数据说明 二手房数据统计显示:二手房市场七月份挂牌数量为31152套,环比增加10919套,增幅达54%;挂牌均价为6565元/m2,环比上涨79元/m2。其中,二手住宅挂牌数量为30762套,占市场总挂牌量的98.7%,住宅挂牌均价6490元/m2,环比上涨38元/m2。 从需求来看,各版块差异较为明显,七月份数据显示:学前东路、盛岸路版块是市场需求价格较高的区域,分别达6762元/m2、6421元/m2。此外,中山路版块、滨湖新城及长江路沿线是租赁需求最火热的区域。 2.挂牌情况分析 (1)挂牌价格分析 ???? 依照上图挂牌价格所示,可以将区域分为3个级别: 高价区:崇安区、南长区和滨湖区, 分别为6915元/m2、6830元/m2、6719元/m2; 中等价格区:北塘区、新区和锡山区, 分别为5701元/m2、6025元/m2、5528元/m2; 低价区:惠山区,价格为4704。 与六月份二手房数据相比,七月挂牌均价有所上涨,但高价区价格稍有回落,最大差价为345元/m2。由于高价区挂牌数量相对较多,因此提升了整体挂牌均价。 从装修程度来看,南长区豪华装修均价最高,比毛坯房价格高出3000元。南长区集中了无锡副中心区域的高档楼盘,其装修标准也表现较为突出。 此外,惠山区与锡山区的精装修与简装修差价低于500元,其它区域差价均在1000元左右,说明精装修和简装修房的价值表现差异较小。 从产权形式来看,商产的挂牌价格最高,但各种产权之间的差价较小,这说明居民对产权的概念比较模糊,对是否拥有产权的抗性较小。 (2)挂牌户型分析 ???? 七月份住宅挂牌样本总量达30762套,较六月增加11091套。由图可以看出,无锡二手房市场主要供给户型是2室,占总供给量42%的市场份额,3房市场供给量占比也比较大,本统计期内占33%。1室本统计期内占比达17%,4室及5室以上大面积户型供应量最少,两者占总供应量的8%。 这与市场需求有较大的关系,首先,大面积户型大多是享受型的高档物业户型,市场供给量较少,二手房的市场供给量更少;其次,锡城购房者对二手房的需求主要是刚性需求,主流客户来源是工薪阶层,这部分人对房屋的要求就是经济适用,所以2房和3房成为购买二手房的主要户型。 ? 本统计期内1室的样本总量达到5191套,其中,40-60平米之间有3429套,占样本总量的66%。说明单身公寓的主要供给面积在40-60平米之间,这个面积之间的房屋比较经济适用。 ? 本统计期内2室的样本总量达到13121套,在供给量增加的各种户型中,该户型绝对数的增涨量最大,再次说明了2室是二手房市场的主力供给。从统计数据来看,60-80平米之间的户型占总量的36%,为本月2室主要供给户型;80-90平米之间户型占总量的21%。除50平米以下供给较少外,其它面积段的供应量比较均等。 ? 本统计期内3室的样本总量达到10337套,较上月增加26%,从图示可以看出,大3房的相对数较大,其中,120-140平米之间的户型占总量的44%,是本统计期的主力供给户型,此面积段的3房比较适中。 ? 本统计期内4室的样本总量达到1778套,主力供给面积在150-180平米之间,占总供给量的42%。4室本期供给量130平米以下的户型占比最少,只有6%。 ? ????? 本统计期内5室及以上的样本总量为725套,主力供给面积在190-250平米之间,占总供给量的52%。 3.二手房需求情况分析 ??? 研究数据表明,本月二手房需求量较少,主要集中在惠山新城、沁园版块、盛岸路版块、塘南版块、体育中心、五爱路版块、学前东路以及中桥版块。其中学前东路版块价格居首位,达6762元/m2,产权均为商产。 二.租赁市场供求分析 1.出租市场行情简析 (1)市场租金状况 柏庄版块 滨湖新城 长江路沿线 16.64 24.89 29.08 太湖广场 塘南版块 体育中心 30.17 21.76 19.63 江尖公园 蠡湖新城 马山版块 22.42 24.54 18.89 东亭版块 广瑞版块 河埒广场 18.18 20.15 17.55 天润发版块 五爱路版块 锡士路沿线 21.03 29.36 26.90 钱桥版块 沁园版块 荣巷版块 13.65 18.25 17.72 黄巷版块 惠山新城 中山路版块 17.74 13.52 35.54 乡镇版块 学前东路 镇乡版块 15.99 19.15 16.71 生态园版块 盛岸路版块 中桥版块 29.02 16.88 19.41 本期住宅租赁市场挂牌价格为25.32元/㎡/月。 本统计期内租金最高的是中山路版块,本月挂牌租金达35.54元/㎡/月;太湖广场版块以30.17元/㎡/月