东泉丽城营销全案.docVIP

璧山玉泉观邸 营销策划方案 重庆坤鑫地产顾问有限公司 2005年11月11日 前言 做项目对症下药是关键。 我们的项目产品形态非常复杂，包含了花园洋房、高层电梯公寓、联排别墅和独立别墅等三个方面，并不是纯粹的纯别墅项目，因此其营销手法和推广方式虽然会涉及别墅但并非只是别墅，从产品形态全局通盘考虑才是本项目销售成功的正道，偏废其中将冒极大的经营风险。 鉴于市场竞争激烈程度正日益升级，各方面的策划方案仍需详细补充，这在日后敝司将与发展商共同商谈。 一．项目生存环境概况 1．市场概况 1）购买力客户中当地人占绝大多数，由于区县市场一次性购买到位的想法非常普遍，中高档项目的销售量较大； 2）中档项目的平均价格经过05年3月的全面上涨后目前稳定在1200-1300元/㎡，短期内购买力增涨缓慢，价格缺乏进一步上涨的动力； 3）当地项目多为重庆2000年左右非常流行的围合式布局，普遍存在项目规划较为滞后的状况； 4）高端消费群有一定的购房炫耀心理，对住房的档次非常看重，一般来说如果在璧山购买高档住宅的家庭在重庆市内主城区都购有物业； 5）产品创新不足，以小高层和多层为主，产品形态较单调； 6）营销手法单一，多采用坐销和散发传单的营销手法。 2．销售环境概况 1）由于目标客户群多为本地人，缺乏多样性，因此对多层的大户型需求相对较大； 2）媒介手段有限的原因，营销手段较为单一，项目的媒介竞争仅停留在