2011年鑫地登封市项目前期工作思路2.ppt

* 根据项目前期特殊客户群定的界定，依据本项目在市场产品档次的界定，项目的战略发展目标，我们对本项目一期开发物业类型的建议： 【项目产品定位】 低密度物业形态+多层电梯洋房 以5W定位思路为依据： 高于中凯龙城有别于嵩山一号的高品质产品路线 郑州市典型别墅产品及价格参考 180-460 11000 167-420 联排、叠拼 惠济区 天伦庄园 未开盘，预计500万/套 未定· 200-400 联排、双拼 新郑市龙湖镇 林溪湾 220-800 20000 218-451 联排、叠拼、双拼 郑东新区 联盟新城 170-460 18000 148-463 联排、叠拼、双拼 金水区 普罗旺世 180-250 11000 180-250 联排、叠拼 惠济区 怡丰森林湖 240-360 预计10000-15000 240 双拼、联排 新郑市龙湖镇 正商红河谷 未开盘 未定 356—426 联排 惠济区 盛景豪庭 总价（万元） 单价（元/㎡） 面积段（㎡） 产品类型 所在区域 项目名称 调研简述：郑州市别墅产品集中于联排和叠加两种类型，均价在11000-20000之间，月均去化1-6套，受价格影响，项目开发时面积开始受到控制。 产品建议|户型建议|方案（1）经济效益分析 面积配比：住宅面积合计为30.35万方，实现销售总额23.97亿。 类型 m2 面积区间 体量占比 套数占比 销售均价（元/m2) 销售总额（元） 联排别墅 106210.3 180-260 35% 28% 10000 1062103000 双拼别墅 30345.8 200-280 10% 12% 11000 333803800 电梯花园洋房 166901.9 120-160 55% 60% 8000 1335215200 合计 303458 100% 100% 2397318200 总用地面积 容积率 总建筑面积 233450（350亩） 1.3 303458 暂且考虑350亩物业形态为纯粹的电梯洋房和别墅产品，我们大致测算： 产品建议|户型建议|方案（2）经济效益分析 面积配比：住宅面积合计为30.35万方，实现销售总额31.7亿。 总用地面积 容积率 总建筑面积 233450（350亩） 2.0 466900 若考虑350亩物业形态为复合类型产品，我们大致测算： 类型 m2 面积区间 体量占比 套数占比 销售均价（元/m2) 销售总额（元） 联排别墅 56028 180-260 12% 17% 10000 560280000 双拼别墅 14007 200-280 3% 5% 11000 154077000 电梯花园洋房 210105 120-160 45% 38% 8000 1680840000 高层 140070 100-140 30% 25% 4200 588294000 46690 80-90 10% 15% 4200 196098000 合计 466900 100% 100% 3179589000 【项目整体产品定位】 经过两个方案的对比分许，我们可清楚的看到方案二的整体销售额比方案一多出近7个亿，考虑到项目的综合效益最大化我们对本项目整体产品定位建议是： 低密度物业形态+多层电梯洋房+高层 综合业态的物业类型 建筑风格导向分析 产品 价值 战略 价值 资源稀缺不可复制 鑫地高端产品系确立 战略占领郑州高端项目市场 以高端产品为跳板，加快企业战略升级。 引领郑州别墅市场发展 差异化策略 依据项目产品价值和企业战略价值，根据市场上别墅主流建筑风格趋势以及市场的接受度，我们多本项目建筑风格做出如下建议： 郑州市场上代表性别墅（含亚别墅）建筑风格产考 联盟新城 天伦庄园 古德佳苑 怡丰森林湖 正商红河谷 银河丹堤 本项目建筑风格建议 以地中海风格为主、塑造南欧文化； 异域生活元素，品享生活之美。 以登封市场为依据，追寻项目差异化的建筑风格类型； 以郑州市场为依据，标识项目在城市建筑中的位置； 地中海西班牙建筑风格 我们对本项目建筑风格的建议： 登封首家真正意义的洋房概念社区！ 开发主题：地中海风情院落社区 本项目初步开发设想 1、近400亩楼盘 ，中型偏大的楼盘。 2、初步考虑分四期开发。 3、一期树立形象，做足品质。我们建议以别墅和花园洋房为主。 4、二期逐渐跟进，以花园洋房、泛别墅类产品为主，实现利润的快速实现。 5、三期逐渐出现中端产品，大众产品，实现项目广泛的客户群。 6、四期、建高层，实现项目的利润最大化。 一期 四期 三期 二期 项目初步规划设想 社区以天然地形为依托，以环形规划道路为基础，“两轴、四带”组团式规划，充分融入地域文化特色，尽展社区风情文化生活之品味。 社区规划以一核心立体景观叠水水系为轴线，三大组团相呼应的规划方法，以塑造社区