博大机构2008年10月吉林市东滩街项目营销策划报告.ppt

博大机构—吉林市东滩街项目营销策划报告 2008年10月 项目营销推广策略 一、市场大势下的产品思维 1、宏观市场对产品的影响——市场惨淡，购房意愿创新低。 经历了07年的行业盛况，随之而来的08年的行业不断看淡，万科的率先将降价从幕后搬到台前，预示着作为城市建设的重要支柱产业，房地产行业面临重大考验。 三季度以来，在市场观望情绪加重、买房意愿持续低迷的影响下，全国商品房销售面积开始加速下降，在7月累计销售面积比去年同期下降10.8%的基础上，8月的累计销售面积同比再度下降为14.7%；9月份各大房地产开发商纷纷大打 “降价牌”，以求销量有所突破，但从目前情况来看，收效甚微。 分析人士指出，纵观整个三季度的房地产市场，需求不足仍然是地产行业继续调整的最根本原因。这种需求不足其实背后反映的是，过高的房价超出了普通消费者的购买力，以及宏观经济恶化使得购房者对房价的悲观预期。 2、政策导向对产品的影响 ——“两率双降”，微露松动曙光 对于正处于“金九银十”传统销售旺季的地产行业来说，未来国家政策的演变将直接决定其命运。不过，目前国内放松货币政策的迹象和呼声有进一步加强的趋势。 9月16日，央行宣布 “两率双降”。这是央行近4年来首次下调贷款利率，以及近9年来首次下调存款准备金率。在消息宣布后，不少专家均认为，这可能意味着将放松原来从严的房地产信贷政策。 不过，央行本次的 “两率双降”对房地产行业是利好，但其影响有限。地产行业还需要进一步的松绑政策出台，方能帮助其走出困境，但目前政策出现变化仍未明确。 二、品牌形象思维 随着房地产市场的日益成熟，房地产品牌形象作为消费者认知的第一要素正逐渐凸显。产品是根本，而美誉度高的开发企业同样会为项目加分。 隆迪国际作为吉林房地产市场的新进企业，暂无知名度的情况下，适宜走以优秀的产品品牌带动企业品牌的快捷路线。相比较与斥巨资打造企业品牌的做法，将资金用于产品打造无疑更能收到良好的效益。 1、隆迪品牌未来建设的描述 A、提升产品内涵 聚焦客户价值 在国家宏观调控政策的导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代。注重品牌建设、强化公司治理、准确定位市场真实需求以及提升运营效率将成为房地产企业谋求长远发展的关注重点。 目前，房地产行业已经从过去注重产品属性的时代真正跨越到追求客户价值的时代，这是市场法则的必然要求，更是企业发展的自身需要。如何通过提升产品与服务的性价比来满足消费者需求，正在成为房地产开发企业越来越关注的话题。 房地产营销作为从产品制造到实现价值过度的环节，也成为提升产品性价比的关键一环。房地产营销发展到今天，已不再是传统意义上的企业产品销售的工具，而已经进入公司战略思考的层面。通过加强营销企划的五大职能来强化客户价值法则，从市场研究、营销管理、项目发展到品牌建设、客户服务，都成为提高楼盘性价比，提升客户价值的方向。 B、注重非物质的消费体验 注重客户服务工作，根据客户行为与实际需求建立差异化的销售渠道，为消费者带来非物质的消费体验，也是提升产品价值的一种方向。通过加强销售管理，持续优化客户服务质量等措施，实践对客户价值导向的理解。要学会站在客户的角度思考，懂得客户的生活，为客户创造价值，提供满足客户期望的产品与服务才是提升产品价值的必然选择。 Tips1 客户价值的提升主要表现在产品的创新及服务创新的过程中，客户理念主要是通过服务过程传递给客户，在不断保持产品创新能力及产品领先优势的同时，客户服务理念在客户价值创新的过程中也发挥了重要的作用。 客户群体的需求在潜移默化中改变着企业经营的方向，在这一前提下需要去全面审视市场未来可能的变化，仔细类比和分析我们的市场与客户，为他们带来愉悦的品牌体验及扩大自己的视野，从物质的和精神的层面上关注住户的体验与感受。 2、品牌的本土化建设 隆迪国际作为外资房地产开发企业，在吉林的品牌之路刚刚起步，未来的空间是无限的。如何争取利用外资背景进行合理的品牌包装从而树立企业国际化氛围的企业形象，将是未来建设的重点。而目前实现这一重点的途径可以是适宜的将国际居住理念植入开发产品中，让消费者切实体验到不同的建筑带来的不同生活感受，从而从心底实现认同。 三、产品形象思维 1．项目面世的姿态 关注“上层人士”，有了钱，该如何生活？金玉堆砌的宫殿并不 见得在满足面子的同时还能有暇顾及到作为主体人内心对舒适度 的需求。 像世界顶级的奢侈品牌打造产品那样，精心打造奢侈品建筑。 最大限度的尊重居住的人，