2010年5月海南海口龙昆花园营销策划方案.ppt

目录 宏观市场 竞争市场 项目分析 附 加 值 市场定位 营销执行 一、房地产宏观调控政策 一、房地产宏观调控政策 本次政策对房地产的调控被称为近几年最严厉的调控政策，“每一个都是重磅炸弹，是全方位 的调控政策，对整个地产业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。”甚至有人把它称作是“二次房改”。 特点： 核心影响：新政最严厉的和最精确打击的重拳正是“严格的按首套、二套、三套、多套住房不同的差别化首付与利率的信贷政策” 。 本次政策存在的漏洞：税收政策未落地？如何界定高房价城市？如何界定二套、三套住房标准的认定等等。 后续政策可能：由此可见，本轮楼市调控也留下了政策升级强化的空间，如果现有政策无法降住居高的房价，将有更加严厉的调控政策继续出台发挥抑制作用。如在税收政策上是否推出房屋保有税？物业税是否会在重点城市试点？近期已有传闻物业税方案已上报国务院，试点城市初步定为北京、上海、深圳和重庆。金融政策：是否加息？银监会是否暂停国内房企上市或发债融资？在其他方面政府是否会政策性提高开发商自有资金比例？ 一、房地产宏观调控政策 一、房地产宏观调控政策 德联观点：此轮调整对海南市场存在一定影响，但在降价空间与影响延续时间上相对国内一 线房价长期高企的城市不会太长。根本原因如下： 国内基本面：中国经济持续增长的基本面不变，有庞大的国内市场需求为后盾，数据显示人均GDP超10000美元的十大城市人口已超过8000万，我国休闲度假产业已步入一个黄金时期。 海南基本面：有国际旅游岛建设的国家战略长期利好，有独特的环境和稀缺性资源优势，海南楼市长远依然具有良好的发展空间；特别是那些稀缺性资源优势明显，契合市场需求、品质和服务水准高的项目将更容易在竞争中取胜。 房价：海南市场今年初的疯涨行情更多是对09年的补涨，除三亚外其它县市相对房价并不高。 资金：客户购房自由资金比例较高，一次性付款超过70%。 热线：民间资本与热钱仍然会寻找价值洼地与投资回报高的区域和行业，海南房价的长期向好是市场的一致看法，不排除更多资金进入海南，只是会更趋理性。 一、房地产宏观调控政策 行业趋势与市场的规范对开发商在开发方向、融资、产品打造、客户管理以及营销 等也将提出全方位的要求。德联对策：遵循新政、遵循市场、寻求变通。 房地产开发专业化策略。 注重高端旅游地产和商业地产。 提升产品竞争力。 加强与房地产配套专业服务公司沟通。 加强客户管理系统。 更重视营销的力量。 二、海南房地产市场 二、海南房地产市场 2007年至2009年，海南省的人均国内生产总值、城镇人均可支配收入和城乡人均储蓄存款余 额均保持较高速度增长。但增幅有所减缓。 二、海南房地产市场 2010年1月4日，国务院下发《关于推进海南国际旅 游岛建设发展的若干意见》，充分肯定了国际国内 大环境下，开发海南、建设海南，将海南打造成为 世界旅游休闲胜地的宏伟战略。“免签、免税、放航 权”是这一战略核心。 二、海南房地产市场 2009年，海南省房地产投资继续快速增长，商品房销售面积和销售额大幅度增长。 二、海南房地产市场 二、海南房地产市场 根据统计，海南每年销售的商品住宅是300至600万平方米。目前存量及增量统计： 截止2月底，海南商品住房可销售面积为801．9万平方米、88786套； 海南省计划新建保障性住房10．07万套 ，约600-800万平米. 其中海口计划开工16208套。 截至1月底,海南在建商品房施工面积1624万平方米,近期预计约有1000万平米商品房入市。 目前海南企业手中还有存量建设用地13万亩，理论上最少可建8666万平方米商品房。 上述统计未来一段时间市场存量商品房将达到1800万平米，保障性住房约800万平米，按年 600-800万消化量，至少可够消化3年，供明显大于求，市场竞争空前激烈。 三、海口房地产市场 概况：海南省省会，也是全省经济、文化和交通中心；海口地处华南经济建设圈的前沿位置，毗临港澳台、东南亚；土地面积2304.84平方公里。2006年总人口约176.68万人，其中户籍人口129.62万人；辖4区9镇。地处海岛，城市空气品质良好，工业污染少，能见度高；海洋性气候，冬暖夏凉。 房地产项目优势：因属省府所在地，政府机构设置和生活配套设施较完善；在行政、商业、教育方面等方面的功能远超过省内其它城市，有自己独特吸引力。海南省政府建设国际旅游岛，推广“健康岛”、“第二居住地”概念，其品牌效应将给海口的房地产带来更多的商机。 三、海口房地产市场 目前海口正按照建设全国热带滨海旅游休闲胜地。从图形中可以看出，海口经济一直 保持在10%左右的增速。2009年GDP总额为58亿。经济结构比较单调，总体经济活力不 足，人均GDP水平并不高。 2009年2.7万元。 三、海口