达观机构2009年6月长沙万象新天营销推广方案.ppt

质量保证书 交房易拉宝 交房指示系统1 区域指示牌 交房中心指示 门外大型欢迎牌 第三部分：车位推广 我们的车位面临怎样的现状？ 存在怎样的问题？ 我们应如何应对？ 一、项目现状分析 总户数：建成后社区将拥有1500多户。 车位总量：建成后社区将拥有1036个车位。 供需关系分析： 从以上总户数与车位总量的对比情况，以及项目目标客户群体的消费实力分析来看，项目规模大，车位数量少，万象新天车位求大于供，潜在需求量很大。 同时，项目拥有写字楼，未来还规划有酒店或写字楼产品，购买车位自用的同时，还可出租，这对提升项目车位的销售量也是一大利好。 二、车位销售面临三大利好： 万象新天2、3、4号栋即将交房，入住率迅速上升 万象新天车位的总量较大，推广车位必须要以高入住率为基础， 而2、3、4号栋即将于6月底交房，入住后，将为车位的销售带来极大 的推动作用。 项目拥有写字楼，未来还将规划星级酒店产品，购买车位 可晚上自用，白天出租。 写字楼产品是项目车位销售的一大优势资源，写字楼对于车位的需求量 大，写字楼的交楼，大量商家的入驻，将为车位的出租提供强大的客源 基础，能有利的推进车位的销售。 万象新天业主多处于事业上升阶段，消费能力强 万象新天业主是社会主流消费阶层，目前的无车族买车需求在近两年内将得显著提升；而有车一族通常有购买车位的需求，在经过适当的心理引导与优惠促销后，购买车位的意识与意图将会更加旺盛。他们对车位需求将会一年比一年强烈。 三、车位销售存在的问题与难点： 1、项目车位总量较大，销售需要一个较大的过程。 项目1036个车位目前还未动，数量较大，短期内难以大幅消化，加之项目推广时间不长，社区入住率不高，写字楼尚未交楼，而车位销售的目标消费群主要是业主，这对车位的销售将产生重大的影响。 2、目标客户群对车位的消费需求并不紧迫 从众多项目的车位销售状况来看，大部分客户仍以租车位为主，车位租赁相当火爆。究其原因，主要是目前市场上车位的销售价格普遍较高， 一般都在6万—14之间，对比计算，租车位比买车位更划算。同时，车位的量较大，导致车位需求并不紧迫。 3、整体市场环境不乐观，影响车位的销售 楼市调整期，市场环境低迷，众多楼盘车位处于缓慢甚至滞销阶段，消费者置业、装修的同时，不愿再投入更多的资金在车位的购买上，这样的市场环境，抑制了大量的消费力，造成目标客户群对车位的投资欲望不强。整个市场车位的销售都处于缓慢消化的状态。 结论：通过数据的对比，预计项目车位至少在未来2-3年仍是求大于供，而且未来紧张情况将更甚，这样其增值空间则更为凸显。 如何规避存在的问题，激发并利用这种庞大的潜在需求，来制造销售紧迫感，在尽可能短的时间内达成销售目标，将是车位能否销售畅旺的关键！ 车位营销思路 剩余量大，需求不紧迫 我们应该如何应对？ 基本思路 把握三大节点 抓住两大核心 6月30日2、3、4号栋交房 8月31日写字楼交楼 12月30日1号栋交房 投资性能 增值前景 在把握三大交房节点集中推出大量车位的同时，于7月、9月、10月、11月空档期进行小批量车位推广。始终保持市场热度，趁势强销。 万象新天车位的消费群体主要是：一期业主、三湘南湖大市场的商家。要抓住这两类消费群体，必须从他们的不同需求出发，做针对性的宣传。 针对万象业主： 借三次交房节点，重点宣传，强力促销 节点一：6月30日一期交房 节点二：8月31日写字楼交楼 节点三：12月30日二期交房 抓住每个交房节点，针对业主，推出强有力的车位促销策略，同步 以短信、派单、上门走访等方式作为辅助，全面展开。 将车位进行分区，以不同的价位及促销方式进行销售 将车位按其功能、使用的便捷性等因素，进行等级分区。可分为A、B、C、D四个等级区，以不同的价位及方式进行销售。 A区：宽敞、且使用方便的区域 B区：使用空间适中，较为方便的区域 C区：空间跟使用上相对较差的区域 D区：又狭窄，又不方便的区域 通过价格落差，以位置较偏，价格较低的车位来刺激并带动位置较好，价格较高车位的销售。 方案一： 具体操体： 价格差距不宜过大，基本保持在5000元左右，通过产品对比，以及价格对比差别不大的效果来刺激业主购买我们目前存量较大的位置好、使用方便的车位。 如，D区车位可定价为6万/个，C区则定为6.5万/个，B区定为7.5万/个（与C、D区车位拉开差距），A区则定为8万元/个。（以上为示例操作，具体定价可按销售状况再做调整） 区