上海招商地产广富林2-4地块营销报告下.pptVIP

推售顺序1 道路通畅度 施工便利性 工期条件先后 开发条件 营销利用 售楼处选位 样板房、样板段 先南后北，先联排后叠加 售楼处 样板段 样板房 样板房 一期推售策略 第一批 第二批 第三批 第四批 售楼处 第四批 第五批 总体顺序： 南块联排-北块联排-北块叠加 联排别墅： 第一批、第二批：先去化外围靠路资源 第三批、第四批：后去化中心资源 叠加别墅： 先推出样板房户型试水，后集中上市 大平层： 量体少，随叠加一起去化 推售顺序2 一期推售策略 第一批 售楼处 策略核心： 少量推售，稳中求胜 开盘即空，市场引爆成为热点 35000 20套 4531㎡ 联排 2011.5 均价（元/㎡） 体量 推售产品 开盘时间 第一批 一期推售顺序 第二批 售楼处 策略核心： 少量加推，再次实现“开盘即空” 价格拉升1000元/㎡，制造热涨气氛 36000 11套（除3套样板房） 2420㎡ 联排 2011.6 均价（元/㎡） 体量 推售产品 开盘时间 第二批 一期推售顺序 第三批 售楼处 策略核心： 乘势继续加推 价格稳步上涨 37500 24套 5438㎡ 联排 2011.7 均价（元/㎡） 体量 推售产品 开盘时间 第三批 一期推售顺序 第四批 售楼处 第四批 策略核心： 推出一期最后一批联排，实现溢价 试水叠加产品，销售重心逐步转移 价格稳步上涨 24000 10套 1854㎡ 叠加 39000 24套 5384㎡ 联排 2011.9 均价（元/㎡） 体量 推售产品 开盘时间 叠加别墅、大平层均为毛坯价格，下同。 第四批 一期推售顺序 售楼处 第五批 策略核心： 销售重心转移，全力去化叠加别墅 价格稳步上涨 24000 3套 558㎡ 大平层 25000 28套 5022㎡ 叠加 2011.10 均价（元/㎡） 体量 推售产品 开盘时间 第五批 一期推售顺序 为保证销售合理去化，定价上提出以下策略： A E C B A 房型上 B A A C E 吊价 低价 快频 上升 说明：B、A价格向下，A’、C向上，E吊价。目的B低价销售，A性价比销售， A’、C、E溢价销售。 联排 G F 叠加 G 低价 快频 上升 F 说明：G价格向下，F向上。目的G低价销售，F溢价销售。 价格控制 一期推售策略 整体价格呈现高开高走的趋势 户外出街 销售处 开放 样板区 开放 首次开盘 联排20套 35000元/㎡ 加推 联排11套 36000元/㎡ 加推 联排24套 37500元/㎡ 加推 联排24套 39000元/㎡ 叠加10套 24000元/㎡ 2012年1月 2 3 4 5 6 7 8 10 11 12 9 2011年1月 加推 叠加28套 25000元/㎡ 大平层3套 24000元/㎡ 注：均为毛坯价格 2.47 2.5 2.48 2.45 2.4 — — — — 叠加均价（万） 3.71 — 3.9 3.9 3.85 3.8 3.7 3.6 3.5 联排均价（万） 时间 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合计 整盘去化率 17% 9% 10% 8% 16% 19% 10% 6% 95% 套数 20 11 12 10 19 23 12 7 114 总销（万） 15858 8712 9900 8400 13524 13860 7382 3150 80786 大平层（万） — — — — — 2.4 2.4 — 2.4 一期推售盘点 客源把握 精确导入 营造市场 开盘必胜 前期深耕 专业执行 优质优价 高端引领 定位明确 整盘平衡 重点明确 价量平衡 快速去化 节奏控制 保证有力 坚决做高 战术明确 目标完成 项目执行核心 2011年完成一期销售95%（不含样板房） 联排均价37000元/平米 叠加均价24500元/平米 一期均价33000元/平米 一期推售目标 整盘成长影响因素 区域未来规划发展 西区价格体系变化 项目销售速度要求 37800 39000 38000 33000 整体 30500 33000 29000 24500 叠加 42500 50000 42000 37000 联排 整盘 三期 二期 一期 联排价格成长线 叠加价格成长线 （叠加包含大平层） 价格 时间 一期（2011年） 二期（2012年） 三期（2013年） 3W 5W 总价控制 单价标杆 西区豪宅价格体系变化，兼顾平衡跑量 联排价格标杆、 价格杠杆快速去化叠加 整盘成长目标 转章——乘风破浪 系统 设定 PART FOUR 品牌线 策略线 形象线 执行线 服务线 √ 案场管理表单化流程化 业务员客户接待流程 甲方确认管理流程 售后服务 销控管理流程 现场接待执行体