2010年宁波镇海高运·皇家御都项目营销策略提案_部分1.pptVIP

排屋产品SWOT分析 S——优势 老城核心的寸土寸金地段 亲水景观优势 超低容积率 英伦都铎风情，异域贵族情调 W ——劣势 地块受到区域内工业空气污染的影响 0 ——机会 绕城、舟山跨海大桥即将开通，地铁二号线规划出台，交通更加完善 旧城改造加快，区域配套将更完善 老城区土地稀缺，有较大的增值潜力 T ——威胁 政策的不确定 市心水岸，英伦官邸 产品定位语 市心：整合项目的地段优势水岸：整合项目的亲水优势英伦：诉求项目的建筑特色官邸：整合项目的居住品位 项目客群定位 核心客户：本地客群，自住为主 重要客户：镇海周边乡镇客户 边缘客户：（宁波、舟山）外来自住型客户外来投资者 核心客户写真 年龄属性：28至48岁，属于城市的中坚阶层职业属性：机关事业单位的高薪阶层、私营企业主家庭属性：以三代居住型为主，重视家庭生活经济属性：具有较强的经济基础，重视品牌消费 客户所属阶层界定 权利顶层 财富顶层 上层（稳定资产层） 中上层（新资产层） 中产稳定层 中产初层 市民阶层 赤贫阶层 本案的主力客群属于于经济体系中中产阶层的稳定层到上层。靠打拼完成财富的初步积累，事业处于发展上升期，是富有成长力的中产阶层。 客群购房行为特征 1、对于稀有资源有认同感，极为看中项目所处区位地段，对区位发展前景及定位有清晰的认识，并愿意为之支付相应的费用 2、强调购买的物有所值或物超所值，而不是物美价廉。当其心理预期价值远超过项目的实际价格时，较容易做出购买决定 3、他们多数已拥有一套或者及以上的物业，投资保值是他们选购物业时的决策依据 4、有炫耀性购房行为，但同时又希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户等标签）区分开来 5、重视对子女的教育情况 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 毋庸置疑，能在寸土寸金的镇海老城区得到一块土地来开发，是弥足珍贵的 面对此项目，我们思考的核心问题是如何实现项目市场价值的最大化 市场认知篇 产品认知篇 定位篇 广告精神篇 推广营销篇 广告表现篇 报告目录 PART1 市场认知篇 宏观市场环境 2010年的预计信贷增量为7.5万亿，相比于去年虽有所减少，但总量依然维持增长势头，有利于房价的稳步运行。2009年的快速上涨，在一定程度上透支了市场的力量，因而今年的房价难以重现2009年的疯狂。从宏观政策导向来看，政府为稳定经济回暖大局，不会出台严厉的房产调控手段，而会允许房价的缓步上涨。 镇海市场环境——近5个月土地出让 镇海主要楼盘售价 楼盘 金邑 水岸 海尚 国际 风景 九园 嘉盛 银座 南熏 别苑 小驼 花园 合生 国际城 价格（元/㎡） 8555 10855 11000 11000 13000 10000 15000 镇海区域楼盘的房价从2009年6月至今，经历了一轮快速上涨，平均涨幅在50%以上。对比当前的售价与新拍土地的楼面价水平，镇海房价仍将以稳步上涨为主基调。 镇海区主要楼盘情况 项目 开发商 项目简介 价格(元/平方米） 物业费(元/平方米·月) 备注 风景九园 保亿置业 总建面积30万方，花园洋房、高层、大卖场、时尚商街 11000 多层：0.7、高层：1.1 车位配比1：0.8，车位价： 8万元/个 海尚国际 上海广洋 总建筑面积21.5万方，户型85—200 10885 未定 合生国际 合生创展 55万方，绿化率30%、容积率：1.5；联排、双拼、独栋、高层 排屋 12000 高层公寓15000 排屋：2.0 别墅：2.5 排屋基本售罄 南熏别苑 维科置业 总建筑：6万方高层，容积率：2.67、绿化率：15%, 13000 1.2 市场分析结论 镇海2010年的房价仍有上涨空间，但涨幅将趋于平稳老城区土地稀缺性显现，土地供应主要集中在新区排屋类型产品稀缺 PART2 产品认知篇 项目四至：东至金桂花园、南至大西门路、西至中大河及白龙小区、北至吉庆路。规划总用地：66830㎡总建筑面积：91055 ㎡ （含地面及地下室）住宅建筑面积：63475 ㎡ 会所面积：1770 ㎡ 商业面积：2920 ㎡ 容基率：1.02绿地率：31.2%建筑密度：32%总户数：530 项目基本指标 项目核心价值梳理 整个区块位于城市中心，闹中取静，近享成熟配套周边名校林立，整体文化氛围浓郁，系学区板块规划中的地铁2号线站点不远，路网分布四通八达，交通方便快捷地块西临城市母亲河，拥有得天独厚的亲水景观优势1.02超低容积率，彰显尺度优势纯正英伦都铎式建筑风情 排屋产品价值梳理 三重园林，社区共享景观+前后院私家花园+立体中庭双车库设计