2011年5月23日济源市段庄地块项目定位报告.pptVIP

济源市沁园路与北海大道交汇处（段庄）地块项目定位报告 河南合盛安福营销策划有限公司 二〇一一年五月二十三日 项目SWOT分析 目标客户群调查 思考原则 深度洞察 宜兴城市发展与人居关系再反思 宜兴城市发展与人居关系再反思 宜兴城市发展与人居关系再反思 大势洞察深度结论 结论 项目建筑规划建议 项目建筑规划建议 小高层电梯洋房：减小4层以下销售抗性，提升项目居住品质和居住舒适度 与多层相比，建安成本仅仅多了1——2部电梯的费用（约15万元），即每户增加不到1万元，每平米增加100-150元/㎡，但配置电梯后使生活品质和居住形象大幅提高，使居住舒适性能大幅提升，同时电梯的增加提升了四层以上住宅的售价，从而可实现项目产品的增值。 项目建筑规划建议 居住休闲服务综合区： 涵盖住宅、星级酒店、快捷酒店、商务休闲中心等产品 业态规划建议： 大酒店：济源最高档星级酒店，星级酒店装修及管理模式； 快捷酒店：引进中州或锦江之星等品牌快捷酒店，作为星级酒店的补充； 休闲商务中心：可作为洗浴餐饮会所，一二层大型餐饮，三层及以上洗浴会所。 综合区体量不宜过大 项目建筑风格建议 现代中式建筑风格 中式建筑追求人与环境的和谐共生，主张“天人合一，浑然一体”，讲究环境的平和、建筑的含蓄，追求居住环境的稳定、安全和归属感。 现代中式建筑风格保留了中式住宅的神韵和精髓，又进行了必要的演化和抽象化，加入了现代元素，提高了建筑的舒适度。 项目建筑风格建议 建议建筑效果图 建筑风格创新 项目建筑风格建议 项目建筑建议 电梯洋房建议建筑效果图 项目景观建议 景观设计上保证建筑与景观的和谐统一，与中式建筑风格匹配；按照项目建筑风格以及项目形象定位，建议项目打造中式皇家园林景观，通过小区景观“亭台楼阁”等中式山水园林景观的塑造，以及亭、竹、墙、小品等文化符号的应用，与现代中式建筑做到和谐统一，通过景观的精细化提升景观品质感，通过休闲空间、运动设施体现景观的人性化。 中式皇家园林景观 亭子是盖在路旁或花园里供人休息用的建筑物，面积较小，大多只有顶，没有墙，亭是中国古代文化的一种语言符号，在开封运用更为广泛，如龙亭等，亭子的应用不仅能够实现景观与建筑的和谐统一，交相呼应，更为业主提供了休闲小憩的场所。 项目景观建议 项目景观建议 项目景观建议 主题购物公园●情趣体验、节点小广场 项目景观建议 儿童娱乐场 / 广场喷泉 / 小区溪流潺潺 项目景观建议 1、户型要求：设计单位应根据市场对户型的需求情况， 以中小户型为主， 面积控制在80-120平方米之间，户型布局上以两房两厅、精致三房为主。 2、建议厨房、餐厅为亮间，部分户型配置服务阳台。 3、建议卫生间全亮间设计，可以更好的通风采光，卫生间窗局部也可考虑凸 窗设计，部分户型卫生间建议干湿分离。 项目户型建议 职业划分： ●客户定位 区域划分： 来自市区的消费者 新区工作的人员 各个交乡（济源）的客户 外地市人员 行政单位人士； 高收入企业（移动、联通公司、各银行、电力等能源部分）人员； 灰色收入者； 科技含量高的企业分支机构等； 学校教职工 其他人员 目标客户群调查 针对不同年龄结构的消费心理与特点，我们将做出相应的广告策略。 ●客户细分： 1、年龄构成目标客户年龄段：25—45岁之间人士主力户型在120—140平米的户型。 根据年龄结构，将购买层细分为95-140平米/户目标客户年龄层次为25-35岁人士120-140平米/户目标客户年龄层次为30-40岁人士160-260平米/户目标客户年龄层次为35-55岁人士 ②第二目标群——有投资买家分析他们一般不受地域限制，看重项目地段、环境、配套设施，看重所属地块的行政规划对土地价值的提升力度。楼盘在功能之外的区位附加价值，是他们进行购买择决的砝码。我们前期推广如能“造势”成功，将吸引众多此类消费者前来投资。此类买家占项目销售比例的25%--35%左右，户型选择一般在120-260平米/户。 ③第三目标群—老城分流客户这类客户群体对居住老城区不满意，他们有着经济实力和购房的经验，他们一般注重工作环境与品质，讲究 商务配套设施上的便捷性、整体感。但是，他们在物业管理、商务配套的服务态度上、在区域各个项目选择 上更为苛刻。 我们相应的在广告推广上适当将物业管理与服务细节做为一个侧重点来推广。此类买家占项目销售比例的20%-30%左右，户型一般选择在140平米—260平米。 2、客户构成 ①第一目标群——自用居住买家分析 他们为首次置业者，他们工作在新区，文化程度相对较高，他们较大部分为年轻人，他们强劲的拼搏精神； 此类买家占项目销售比例的30%-40%左右，户型选择一般在90-140平米/户。 目标客户群