广德县广建兰馨大厦建设的的项目可研的的报告.docVIP

广德县广建兰馨大厦建设项目 可行性研究报告 一、总 论 1.1项目概述 1.项目名称：项目拟投资规模：00万元 项目建设单位：项目：项目选址：广德项目拟建时间：建设性质：建皖江城市带承接产业转移示范区规划有管理国际化人性化实用性数字化节能化便捷的交通和商务化等特征项目实施进一步优化城市功能布局提高管理效能办事效率写字市场及投资前景写字楼写字楼是专业商业办公楼的别称，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。 2009年，受金融危机的影响，同时房地产政策并未对写字楼市场有所倾斜，与住宅市场的如火如荼相比，写字楼市场表现相形见绌。销售市场反弹有限，租赁市场持续调整，相对低迷的经济环境对写字楼市场的冲击巨大，调整依然是写字楼市场的主旋律。2009 年1-10 月，全国写字楼竣工面积821.6 万平方米，同比下降15.3%，同期写字楼销售面积1017.3 万平方米，同比增长28.2%。 2010年来，特别是四月份房地产调控以来，住宅市场火热势头被抑制，商业地产特别是写字楼迎来机遇。2010年1月至9月，全国房地产开发企业完成投资33511.25亿元，比2009年同期增长36.4%,其中，非住宅类投资近万亿，达到9999.20亿元，与09年同期相比，增幅达到42.9%。西部地区增幅最大，由四川、重庆、宁夏、新疆等省市带领，西部地区投资增速达到48.2%；中部地区除黑龙江省表现较突出外，其他省份表现相对稳定，但增幅也高于住宅投资的30%,平均达到38.6%；东部地区投资额最高，约6232.68亿元，与09年同期相比增长43.10%。 写字楼市场方面，全国各大城市，特别是一线城市，放量有所放缓，但签约量持续升高，整体吸纳量达到新高，特别是一线城市的主要商务区，如北京CBD，上海浦西，广州珠江新城等。整体经济环境持续回暖，企业选址需求面积不断加大。2010年前三季度，各大城市持续出现大面积企业选址及扩张交易，在高端写字楼租金领涨的情形下，全国写字楼物业租金普遍上涨，空置率持续走低。2010年1-7月份，全国办公楼、营运用房销售增速39.4%和36.6%。 从远来看，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。2009年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用投资及公司形象等的要求会进一步提高对写字楼的需求。据预测、2011年后将有千亿保险资金入市，中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。 从市场内在因素看，写字楼市场升温是经济转型的必然结果。从长远利益看，住宅市场严厉调控将促使整体经济结构趋于优化，市场必然增加对写字楼的需求量，从而有利于写字楼市场健康发展。 本在大量市场调研基础上，主要依据了国家统计局、中国写字楼研究中心、国家发改委、国务院发展研究中心、各地区国土资源部门等机构以及国内外多种相关报刊杂志的基础信息 2.2写字楼投资绩效分析 各城市写字楼市场的投资绩效可以通过写字楼价格(或租金) 的变化率反映出来。因为投资者在某一时点进行投资后, 写字楼价格(或租金) 上涨较快的表明该投资的绩效较好, 反之则绩效较差。 图表-1 写字楼市场互动模型 2.2写字楼供给分析 2010 年办公楼开发投资大幅提高。2010 年 1-11 月写字楼开发投资额为1616.40 亿元，同比增幅 34.1%，增幅与去年同期相比提高了 3.6 个百分点，其中，2010 年 1-3 季度，写字楼开发投资分别为 303.37，542.54 和 454.41 亿元，与去年同期相比，分别增长了 43.69%、70.3%和 6.6%，增幅与去年同期相比，出现了二季度激增、三季度锐减的变化态势，增幅分别提高了 15.7 个、54.5 以及减少 47.2个百分点。 图表-2 2010年写字楼开发投资增幅 2010年1-11月，写字楼新开工面积3227.23万㎡， 与去年同期的2279.77万㎡相比，提高了 41.6%，增幅提高了 19.8 个百分点。其中 1-3 季度，写字楼新开工面积分别为 653.19，1213.9 和 826.9 万㎡，同比增长分别是11.6%，14.5%和-20.5%，增幅分别比去年同期增加 4.8 个、10.0 个