广汇时代广场项目可行性研究.pptVIP

商业案例分析 上海港汇广场 建筑设计：美国 Callison Architecture, Inc. 地址：位于上海华山路、红桥路 交汇处，地铁一号线徐家汇站 主要用途：商业、写字楼、住宅及服务式寓所 总楼面面积： 购物商场（7层）――140,000平方米 两座办公大楼（55层）――共123,798平方米 两座住宅大楼（34层）――共64,600平方米 服务式寓所（18层）――19,200平方米 上海港汇广场 上海港汇广场 港汇广场是由香港恒隆集团主要投资及管理的大型综合项目，总投资达六亿多美元。港汇购物中心于1999年12月28日开业，充分借重徐家汇商圈的聚集优势，以市场为主导的经营策略，全面吸收国外现代化商业Shopping Mall的模式 。 港汇广场商场部分的总建筑面积达10.2万平米，集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体。商场分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商铺营业面积7万余平方米，三百多个特色品牌专卖店、旗舰店及电影城、超市、银行、美容美发等配套服务分布在七个营业楼面，以方便消费者的不同需求。其余均为公共活动区域；商场设有升降梯和手扶梯多达94部；大型地下停车场拥有近1,400个泊位。 上海港汇广场 港汇广场商城港汇广场集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业种为一体的大都市商业中心区域大型综合购物中心，以宽敞宏大的空间和休闲自在的氛围，让顾客体验一站式全享贴心服务。 目标客户群定位为时尚、中高收入的白领阶层。 为了适应现代消费理念，港汇广场精心构筑了以主题品牌系列支撑的经营组合，已形成了运动健身、文化娱乐影城、数码电子、化妆品、女鞋与包袋饰品、儿童用品和家居用品等各大主题系列，共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌。 上海港汇广场 地下一楼设有联华超级生活馆、名店运动城； 一楼168米长的欧亚式露天步行食街——“兰桂坊”为商场增添了异国情调，其中汇聚了十余家东西方餐馆、咖啡吧、水果吧、点心店、茶坊等； 二楼有名牌女士皮鞋、配饰、珠宝； 三楼专门设立了儿童用品及主题乐园区； 四楼的家居、厨房、床上用品为顾客提供一种便利的生活方式，同层华山路侧还精心设计了一条长150米由青石砖块铺成的“上海阿拉街”，涵盖了沪上最具代表性的名、特、奇、优品牌产品和礼品； 五楼设有“新华书店”；五楼、六楼的“美食世界”，精彩呈现各式风味特色餐饮的饮食文化；六楼专辟的“金数码城” 汇聚了时尚、先进的数码产品和尖端的通讯产品； 六楼的五星级“永华电影城”，内设11个豪华放映厅，可放映最新数码电影和立体电影。 上海港汇广场 上海港汇广场 上海港汇广场 港汇广场商场公共活动部份近6万平方米；2,500平方米的外广场设有39级大台阶及 6层阶梯灯光喷水池组；商场内采用直径达45.6米、支座标高35米的中庭圆形采光顶，其巨大玻璃穹顶是现代建筑艺术和高科技的完美结合；商场设有升降梯和手扶梯多达94部；独创建立了长168 米、宽17米的欧亚式露天步行食街--兰桂坊。 上海港汇广场 上海港汇广场 自2005年起，由于港汇广场改变租客组合，引进一批高级时装品牌店，原来港汇广场中惟一的一家百货公司目前已由多家专卖店取代，由此其租赁业务有较大飞跃，其租金收入额上升34%；也令该物业的租赁成绩更为理想。 由于百货公司相当于“二房东”，像港汇广场中原先的“富安百货”租赁面积颇大，支付的租金就相对低廉，但港汇广场经过调整，变成开发商直接对零售商租客招租，相当于由“批发”转为“零售”，租金收入自然会大涨；再者，富安百货原本进驻的商家大多是中档品牌，而目前港汇广场提升商场定位，招来一批中高档品牌进驻，商家能够承受的租金自然也就提升——由于该次调整港汇广场平均租金同期相比上升达55%，其中一层租金水平更已达到35-50元/天/平米。 上海港汇广场 港汇广场自1999年开业以来历经多次调整，整个项目的档次随着品牌调整而不断上升； 149A铺位为港汇广场最佳位置之一，从149A的变迁见证广汇广场整体档次的提升过程。 上海港汇广场 上海港汇广场 主力店引入与撤出权衡 —— 主力店对购物中心而言有着非常重要的作用：带来稳定的客流；丰富购物中心业态；但由于主力店往往由于承租面积大，租金水平很低。对租金收益构成一定的压力。 在项目开业初期，主力店对于项目的开业有极大的帮助作用，协助购物中心顺利度过市场培育期；待培育期过后，购物中心人流逐渐稳定后，主力店的影响力会在某种程度上降低。如果合作条件终止难度和成本不高，撤出部分主力店能有效提升整体租金受益水平。 广汇时代广场应该拥有百货公司作为主力店，作为带领购物中心度过培育期的领导品牌。待项目稳定成熟后、才可考虑