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短评报告 政策未有转向迹象 购房者观望情绪走强—房产新政及其影响跟踪之十三 房地产行业 2009 年 2 月 12 日 周炯 010 zhoujiong@ 事件描述： 随着十大产业振兴规划中九个产业的确定，第十个产业振兴规划是否会落户房地产，成为市场非常关心 的问题；地方出台政策，加大保障性住房支持力度，放松公积金政策，降低首付比例，提供贷款利率优惠， 提供装修低息贷款等，继续促进房地产市场的成交； 40 家房地产上市公司公布业绩预告，四成预亏。 评论： 1. 第十个产业振兴规划是否会花落地产成为焦点。在国务院常务会议4 日审议并原则通过纺织工业和装备 制造业调整振兴规划之后，十大产业振兴规划中的9个已经“名花有主” ，仅剩一个行业振兴规划目前尚 不确定。住房和城乡建设部已向国务院提交了房地产业振兴规划方案，预计3月份会出结果。对于房地 产是否会成为第十个振兴的产业，我们对此持相对谨慎态度。国家前期出台的包括10月末的减息降税 和12月末的“国十三条”等政策力度已较大，且政策出台时间也并不久，政府尚需关注政策的刺激效 果，以决定后续政策的出台。而从政策出台后的商品房成交量来看，市场有所回暖的态势还是比较明 显的，说明前期政策是有效的，因此短期内再推出力度较大政策的必要性有所减弱。另外，从目前成 交量与07年之前的数据相比并未出现大幅下降这个角度看，整体房地产行业并未疲弱到急需政府振兴 的地步。目前行业的焦点问题仍然是，与有效购买力相比，房价仍处于相对高位。政府希望开发商降 价的意图也较为明显，这也在一定程度上减弱了短期内政策出台的可能性。 2. 地方出台多项有利政策，政府促进房地产行业的政策导向未变,公积金政策放松。浙江省将每户最高贷 款额度由50万元提高到60万元，住房公积金贷款最长期限也由男60周岁、女55周岁，调整为男65周岁、 女60周岁（温州市男女统一提高到65周岁），并放开用住房公积金在郊区买方的部分限制。河北省自 2009年2月起开始实施的《河北省住房公积金管理办法》，放松多处对公积金的使用限制：城镇个体工 商户、自由职业人员也可申请缴存住房公积金，并享受公积金的相关优惠政策；缴存人在外地购买自 住住房时，也可以向购房所在地管理中心申请住房公积金贷款。对于大部分购房者来说，公积金贷款 无疑大大降低了贷款买房的应付利息，是购房决策的重要因素。公积金政策的放松降低了购房者每月 的按揭压力，激发了部分欲异地购房者和个体户、自由职业者的购房欲望，促进房地产的成交量回升。 贷款优惠政策:杭州在2009年底前，对首次利用贷款购买普通自住房的借款人，给予首付20%和最低利 率的优惠条件；鼓励银行扩大住房装修低息贷款，放宽二套房贷款政策。税收优惠政策:2月3日，国 内某媒体发表标题为《重庆“购房退税”被紧急叫停救市风向有变？》的报道，虽后来因“该报道与 事实存在出入”而“致歉”，但该报道已经引起国内房地产市场的轩然大波，不少人担心政策是否要 转向。从这一周出台的政策情况来看，并未有政策转向的迹象，只是政策倾向于更谨慎。税收优惠范 围扩大。杭州市出台政策对个人出租住房不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税 率征收房产税，免征城镇土地使用税。 目前，税收优惠政策能否推行下去的最主要的问题是地方政府 的财政能否承担由此带来的收入压力。94年分税制改革后，地方政府的财政收入大幅减少，而房地产 带来的收入占比很大，减少这部分收入可能会使地方本就不富裕的财政捉襟见肘。重庆的政策推行进 程将被众多地区所关注，再考虑是否推行购房退税政策。 诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明 行 业 研 究 / 短 评 3. 政策的重点更多关注如何满足中低收入人群的住房需求。保证保障性住房建设所需资金，增加保障 性住房数量和提高保障标准。随着第二笔用于保障房建设