房地产估计理论及方法——收益法.ppt

第七章 收益法及其运用;目录;收益法概述;（一）、收益法的含义 （二）、收益法的理论依据 （三）、收益法适用的估价对象 （四）、收益法估价需要具备的条件 （五）、收益法估价的操作步骤;（一）、收益法的含义;3. 根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 A、直接资本化法(direct capitalization) ：是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。 B、报酬资本化法(yield capitalization)：是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于它的未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量) ，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加来求取对象价值的方法。 ;4、收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即 地价＝年地租×购买年 例如，威廉·配第(William Petty，1623~1687 年)在1662 年出版的《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租