2009年经济中级房地产专业知识和实务讲义－10章.docVIP

2009年经济中级《房地产专业知识与实务》讲义－10章 第十章　房地产估价【本章情况】 2007年考题中占了21分，而且有计算题和案例分析题。 2008年考题中占了15分，单选5分，多选2分，案例一大题，4小题，8分 主要内容 1.市场法 2.成本法 3.收益法 4.假设开发法 5.房地产估价报告 1.房地产估价的市场法 1.1 市场法概述 1.2搜集交易实例 1.3选取可比实例 1.4建立价格可比基础 1.5交易情况修正 1.6交易日期调整 1.7房地产状况调整 1.8 求取比准价格 1.1 市场法概述 概念 ■ 选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将它们与被估价房地产进行比较，然后对他们的实际成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。 本质 以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值 （比准价格） 理论依据 ■ 价格形成的替代原理，即同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格 适用对象 ■ 适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目；不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目 【例题·单选题】【2007年真题】市场法是选取一定数量的（ ）并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。 A.买卖实例 B.成交实例 C.交易实例 D.可比实例 [答案]D 市场法步骤 1.搜集交易实例 2.选取可比实例 3.对可比实例的成交价格进行适当的处理 ■ 价格换算－建立价格可比基础 ■ 价格修正－进行交易情况修正 ■ 价格调整 进行交易日期修正 进行房地产状况修正 4.求取比准价格 【例题·多选题】【2007年真题】采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了（ ）等处理后才可视为估价对象的价值 A.交易情况修正 B.调查核实 C.公开披露 D.交易日期调整 E.房地产状况调整 [答案]ADE 1.2 搜集交易实例 必须内容完整、真实 数量上尽可能地多 内容 ■ 交易实例房地产的状况 ■ 交易双方 ■ 成交日期 ■ 成交价格 ■ 付款方式 ■ 交易情况 1.3 选取可比实例 可比实例选取的四方面要求： ■ 可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目 ■ 交易类型与估价目的相同 ■ 成交日期与估价时点尽量接近。 ■ 成交价格是正常价格或可修正为正常价格 数量上3～10个为宜。 【例题·单选题】【2006年真题】采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与（ ）接近。 A.估价时点 B.委托估价日期 C.实地查勘日期 D.估价作业日期 [答案]A 1.4　建立价格可比基础（五统一） 统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵 统一面积单位 【例题·多选题】【2008年真题】建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括（ ）。 A.统一付款方式 B.统一付款进度 C.统一成交日期 D.统一面积内涵 E.统一面积单位 [答案]ADE （1）统一付款方式 将分期付款折算为在成交日期时一次性付清 A～P的换算关系 【例题·单选题】【典例案例】有一宗房地产交易，成交价格为3000元/㎡，付款方式是首付10%，余款在一年内按月等额付清，假设月利率为5‰，其一次性支付的实际成交价格为（ ）元/平方米 A.3000 B.2700 C.2914 D.2500 [答案]C 3000-3000*10%=2700 ， 2700/12=225 （2）统一采用单价 比单价而不比总价 （3）统一币种和货币单位 不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果先按原币种价格进行交易日期的修正后 ，则采用估价时点的市场汇价。 （4）统一面积内涵 建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算 成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。 套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积 关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的，也就是： 建筑面积下的单价×建筑面积＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积＝使用面积下的单价×使用面积，根据这个公式，进行简单的数学运算，就可以进行面积转换。 【例题1·单选题】【2005年真题】某套住房建筑面积100平方米，单价每平方米建筑面积1600元。假设该套住房套内建筑面积80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（ ）元。 A.1280 B.1600 C.2000 D.3200 [答案]C [解析]核心是无论以何种面积计算的总价相等 1600×100=80x X=2000 【例题2·单选题】【典型例题】在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/