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、城南区域分析 2、市场产品分析 (1)楼盘主要以高档为主 城南区域在是有名的富人区，该区域楼盘的开发主要以高档为主，城南楼盘在 规划设计上将小区环境作为主体，将大面积的土地用于绿化。采用围合式设计，在 大环境中穿插一些小景和娱乐设施。充分考虑业主的社区文化活动，建立文化广场 和背景音乐系统以及游泳池、儿童乐园和网球场等休闲娱乐设施，把居住休闲以及 健康运动融入一体，体现了 以人为本，天人合一”的开发理念。城南楼盘在规划上 Ŭ 讲究室内室外环境的协调搭配，如锦绣花园、锦官新城、银都花园、碧云天、置信 Ŭ 丽都等，把一些天然的路径融入到小区中，修建一些循环水系统，用大量的水体和 绿化点缀小区环境，依托外环境对周边的市政设施作一些改进，美化周边环境。形 成了高档社区。 、城南区域分析 (2)户型面积丰富，以中大户型为主 经过对在售楼盘户型的统计分析，本片区的户型面积跨度也较大，户型从一 房、两房、三房、四房到跃式、别墅都有。其中以100-250的面积区间为主，体现 其高档楼盘的质素。 (3)价格主要在2500-4500元/平方米之间 统计分析表明，片区市场的行情价格在2500-4500元/ m2左右。主力总价在 3600左右。从全市范围内比较，片区的行情价格处于较高价 。这也能体现该区域 Ŭ 的特征。 Ŭ （4 ）市场出现纯小户型项目，销售成绩十分好 该区域出现了一些纯小户型的楼盘，如曼哈顿、新绿彩世界等，深受市民喜 爱，销售火爆，开盘不久销售率就能达到80%左右。 、城南区域分析 3、未来市场预测 （1）房地产发展持续升温 根据《成都市总体规划 （1995～2020年）》，成都市南部副中心是以人民南 路南延线 （火车南站外环路）周边为核心的34平方公里地区，重点以发展科研、教 育、文化及高科技术产业等功能的，以高新技术发展导向的综合性城市科技产业文 化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区与城南副中心，未来地铁线 穿越人民南路主干道使城南副中心畅通无阻。这些有利因素必将带动城南房地产业 Ŭ 往新高发展。 Ŭ （2）近期会出现一些大盘 随 房地产开发不断向外转移，向南发展政策的出台，许多开发商纷纷在人南 延线囤积土地，如深长城地产的五洲花园，占地面积1300亩。 、城南区域分析 (3)项目更具特色 从1999年开始，城南开始大量开发高档楼盘，这就消化了大量的高档住宅消 费群体，并沉淀了大量的空置面积。再加上城南的特殊居住环境以及周边已有竞争 楼盘的定 ，促使新项目定 也只能是中高档次，且在项目特色和营销等方面创造 性的要求增加。 （4 ）成都市其他区域的消费者南向购房增加 Ŭ 城市向南发展方向的确定，城市副中心建设启动；同时，临近成都市高品质楼 Ŭ 盘开发集中区，使得城市副中心规划发展地带更加令人向往，市场需求趋旺，带动 其他片区客户到城南市场。 三、城西区域分析 城西是上风上水的宝地”，成都人如是说。城西是成都的历史文化保护区和风 景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两 条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也 造就了城西房地产开发独有的川西民居特色。该片区与城南片区一 成为近年房产 开发的热点。 1、市场现状分析 (1)较大的需求市场保证了该区域房地产的发展 Ŭ 城西无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区 Ŭ 域。据市房产管理局调查，有购房需求的消费者中有39．3％的人选择在城西购房 （摘自 《成都房地产市场报告2002-1》），强大的需求市场为该区域房地产的发展 起到了很好的支撑作用。