上海康桥别墅市场策划投资分析报告--38p.docVIP

第一部分 上海别墅市场分析 一、上海别墅市场成交情况分析 在近日举行的第四届中国别墅节上，中国指数研究院发布了2007年中国别墅市场形势分析报告。报告显示，今年1-5月份上海别墅累计供求比为1：1.52，供求差距较大，而且成交以经济型别墅为主。 根据中国别墅指数系统上海典型别墅指数办公室监测，2007年1-5月份上海别墅指数为2739点，同比上涨80点，涨幅为3.01%；3-4月上海别墅指数为2753点，环比上涨27点，涨幅为0.99％，同比上涨75点，上涨幅度为2.80％。 1-5月份，上海别墅市场平均价格为13582元/平方米，同比上涨6.7%，上涨的主要原因也是别墅市场供不应求；累计供应2628套，面积为65.41万平方米，同比分别增长5.8%和7.3%；累计成交3883套，面积为99.47万平方米，同比分别增长19.7%和18.5%。据介绍，1-5月份，北京的别墅均价为11000元/平方米左右，低于上海别墅的成交均价。 从供求分布来看，1-5月份上海别墅供应主要集中在松江、闵行、嘉定三大区域，占供应总量的61%。成交主要集中在松江、闵行、青浦，占成交总量的62%，供求也都向局部区域集中。 上海别墅指数走?????? 中国房地产指数系统上海别墅指数办公室监测显示：2007年5-6月别墅指数为2771点，比上期指数上涨了18点，涨幅为0.65%。 上海针对房地产企业土地增值税的清算行动已经全面启动，6月12日，上海市地方税务局转发的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》指出，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。 与之前相比，此次征收面有所扩大，开始普及到公寓类物业，不过独幢花园住房仍将按四级超额累进税率计征。虽然大多数开发商并不愿意透露土地增值税所占份额，但可以肯定的是，增值税一旦按要求清算，开发商这一项税金的支出不会低。 别墅的禁地令颁布实施以后，由于开发商手中尚囤积有部分土地储备，因此别墅的新推盘量并没有出现明显的下降，但是别墅总体放量将随着时间的推移而逐渐减少，这一方面缘于可供开发的土地量的减少，另一方面，与开发商在政策的影响下有意放慢推盘速度，以期望获得更高的市场回报有关。从需求方面来看，随着人们收入水平的提高，对居住品质的要求也日益提高的情况下，对于别墅的需求不仅不会下降，反而会呈现不断上升的趋势，别墅产品供不应求的属性在禁地令颁布的同时已经得到了明确。考虑到中国目前人多地少、资源紧张的国情，别墅的禁地令在短期内将不会改变，目前严控政策下以别墅为代表的高端房地产产品在价格不断上扬的房地产市场中处于领头地位，这种市场规律也将是无法回避的。 新增供应分析： 本期上海别墅市场供求表现均比较稳定，嘉定、崇明、松江、浦东等行政区域均有一定量新增别墅供应。其中5月13日到6月27日上海共新增供应别墅651套、17.69万平方米，包括329套独立和双拼别墅以及322套联排别墅。 上海独立和双拼别墅新增供应图 嘉定本期新增供应增幅明显，位于安亭汽车城板块的安亭新镇和大众春盛苑本期均有大量独栋别墅推向市场，其中前者的销售均价已达到13000元/平方米，后者的均价在8500元/平米左右。同样位于安亭汽车城板块的顺驰兰郡名苑本期推出41套联排别墅，主力面积在200-250平方米左右，目前售价大约为6500元/平方米，而位于主城区板块的浦发香舍本期推出大量联排别墅，主力面积在170-200平方米，目前售价约9200元/平方米。 崇明本期也推出部分联排别墅，绿岛阳光苑继去年12月推出11套联排别墅后，本期再次推出136套联排别墅。别墅供应大户松江区本期新推别墅包括联排和独栋两种类型，其中上海晶园推出主力面积在400-500平方米左右的独栋别墅，共计14套，目前的销售均价在36000元/平方米左右。新桥板块的沿海丽水馨庭推出51套联列住宅，共计0.94万平方米，主力面积在180平米左右，当前销售均价为8800元/平方米，欣绿名苑新推50套共计1.07万平方米联列住宅，当前销售均价在9400元/平方米左右。上海别墅成交呈现三大特点：第一，成交单价主要集中在10000元/平方米以下，占成交总量的50%；第二，成交套总价主要集中在300万元以下，占成交总量的65%；第三，成交套型主要集中在200-300平方米套型内，占成交总量的52%。可