中原——椰风海岸市场营销报告(103p).pdf

椰风海岸市场营销报告 椰风海岸市场营销报告 （电子演示版） 中原（中国）物业顾问有限公司 深圳中原物业顾问有限公司 目录 • 第一部分：销售统筹 • 第二部分：销售推广阶段及各阶段策略建议 • 第三部分：价格策略 • 第四部分：项目推广及媒体建议 • 第五部分：项目形象包装建议 •附件1：需发展商配合工作要点提示 •附件2 ：椰风海岸销售的前提条件（略） 2008-07-20 凉凉椰风，跟我回家 2 第一部分 销售统筹 •一、项目的总体策略 • 二、销售的时机分析 2008-07-20 凉凉椰风，跟我回家 3 一、项目的总体策略 •在单位总体的推售方式上，采用分批分期推 售的方法。即根据市场情况，对项目销售不 同阶段进行划分，并在各个阶段按不同的策 略对可售单位进行销控，以保持现场有持续 吸引目标客户群的单位。 2008-07-20 凉凉椰风，跟我回家 4 在客户策略上，采用“迎合不同层次的客户 需求提供不同的产品及分阶段宣传推广” 的策 略。 2008-07-20 凉凉椰风，跟我回家 5 在价格策略上，采用 “爬坡型”价格策 略，在价格表走势上呈现前低后高，在公开 发售期实现目标均价。 • • 入市前期，充分利用项目的价格、园林双重 优势打开市场，同时需控制好首批推出市场 单位的单价和总价，避开客户敏感着眼点。 2008-07-20 凉凉椰风，跟我回家 6 二、销售的时机分析 •中原认为，就项目目前情况，项目最适合的入 市时机为：200x年8月上旬，相关分析如下： 2008-07-20 凉凉椰风，跟我回家 7 内销市场入市时机 • 就重大事件及政治、经济环境综合分析而言，随着 “中国共产党十六大正式召开”、 • “中国正式加入WTO”、 • “中国成功获得2008年奥运会举办权”、 • “港粤经济一体化进程逐步加快”， • 中国国内外经济、政治形式明显好转，深圳作为中国 改革开放的 “桥头堡”，近水楼台先得月，城市经济 形式一片大好，6月份中国共产党十六大正式召开， 必将有许多利好消息出台，届时中国的股市必将上 扬，市民将对置业成乐观态度； 2008-07-20 凉凉椰风，跟我回家 8 • 就项目工程进度而言，200x年2月份开始项目基础工 程，预计到200x年5月份可以完成地基建设，7月份， 优先一个月接受客户认购登记，积累目标客户；8月 份主体已完成2/3 ，将达准现楼程度，具备取得预售 许可证条件，同期销售大厅及样板房装修可完成，局 部会所可完成，同期完成 “椰风区”园林绿化。依据 正常施工进度，以每月四层的工程进展，到200x年10 月预计工程可土建主体封顶。 2008-07-20 凉凉椰风，跟我回家 9 • 就销售季节而言，经过了5月份传统旺季，房地产市 场持续升温。项目在内部认购一个月中对房地产市场