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九江市房地产市场分析报告 -------恒盛项目2007年市场总结与展望 南昌红江威龙房地产投资咨询有限公司 2007年11月 第一章、九江市房地产市场现状特点 （一）起步较晚，发展迅速 九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结江西全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。依据九江市地理位置，随着众多品牌地产公司的进入，各地资金的聚集，使起步较晚的九江房地产也随之腾飞，2002－2007年，九江房地产始终保持了较为迅猛的发展态势。 （二）城市框架扩张，房地产施展舞台扩大 九江市自2002年以来，经济发展得到快速提升，原城市容量难以适应城市发展的需求，促使了九江城市框架快速扩张。在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖?南门湖——八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，城西片区成为房地产发展重要区域。 （三）“三足鼎立”成为九江市房地产主要发展态势，城西片区成为房地产开发热点区域 目前，九江市区房地产发展呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为老城区、九江开发区、庐山区三大板块。老城区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带，由于老城区土地稀缺,开发量较小，主要以商业及高档景观高层楼盘为主（以南湖国际、信华城市广场、丰源金庐广场、天马街为代表）；九江开发区、庐山区这二个地区开发量较大，以多层、小高层普通住宅楼盘为主（柴桑春天、慧龙新城、水木清华以为领头羊）。随着老城区推盘量的不断减少，城西片区成为开发热点和引领九江地产市场发展潮流的新标识。由于老城区可供开发的土地量的减少，以及九江市向西拓展城市框架政策的影响，城西片区成为九江市推盘量最大、开发旗帜最鲜明的区域，在这一区域汇集了柴桑春天、慧龙新城、水木清华等多个概念型地产项目。从整体上引导了九江市居民的居住取向。 （四）竞争渐趋成熟，正由粗放式向精细化过渡 精细化，标准化成为衡量楼盘的重要指针。在宏观调控的大环境下，楼盘“万马齐涨”的情况已经一去不复返，一些楼盘销售不顺畅，但是一些“性价比高”的楼盘依然销售顺畅。在房价不断上涨的情况下，购房者对楼盘品质追求越来越高，这就要求开发商在房地产品质的改善方面要更加主动，注重每一个细节的构筑，不断提高产品竞争力。 自2002年以来，九江市房地产得到了快速成长， 2003——2005年，更是由于众多大开发商的进入，为九江市房地产注入新的活力，如柴桑春天等在产品开发上相当成熟，本身营销理念又先进，促使了九江市的房地产开发由早期的粗放式向精细化过渡。 第二章、九江房地产市场发展趋势 （一）品牌时代将成为市场主流 从２００２年九江市房地产市场全面启动开始，九江市的房地产企业增长速度达到了２６％，但其中大部分为规模小、资质差的地产开发商。随着国家调控力度的加大，市场竞争的日趋激烈，以及广大消费者品牌意识的增强，实力弱小及没有品牌竞争力的发展商势必会被市场所淘汰，今后的房地产市场将会为品牌企业所主导。 （二）户型设计以小户型房型是主流，紧凑户型市场占有份额不断增大 九江属三线城市行列，多数购房群体还属于第一次置业，对户型的需求以三房二厅120㎡为主，既适合三代同堂的家庭居住，面积和布局又适中，是目前中产阶层的需求主流，但由于国家政策的影响，拼凑户型的发展将占比较大的份额。随着房屋市场价格的不断提升及投资群体的不断壮大，紧凑户型的销售日渐看好。 （三）商品房品质提升，小高及中高层住宅比重不断加大 近几年，随着外地地产大户的纷纷进入，丰富九江开发市场的同时，也实现了九江商品房建设品质的大幅提升，城市建设更具规模也更具魅力。由于九江市中心地块出让的不断减少，受面积限制，在价格的影响下，高层住宅业态成为市中心的房源供应的主体，随着九江市民对高层业态抵触心理的不断下降，小高层住宅的供应比例不断加大。 （四）商业档次不断提高，商业格局日趋完善 按九江现有CDP消费的标准，首先是发展住宅，这是毫无疑问的。但是除了住宅以外，首要发展的就是商业地产。随着市政府提出的“环绕八里湖，建设新九江”的城市大建设，国内一些大型企业可能会纷纷布点，有一些商业巨头进军九江，提高商业档次、提升消费格局。所以对商业中心的需求会越来越强烈，商业布局从老城区向开发区、八里湖、沿江一带转移的需求明显。预计2007年九江商铺需求市场将呈现以下特点：商业市场的投资关注度将会进一步加大；重点商圈将得到更大的整合，业态种类将从零售、百货向休闲、娱乐旅游调