京唐港市场调查报告.docVIP

京唐港 市场调查报告 2008年8月 1.区域概况 1.1海港经济开发区区域位置图 1.2区域概况 京唐港（原名唐山港）位于唐山市东南80公里处的唐山海港开发区境内， 渤海湾北岸。陆上距北京市230公里，海上距上海港669海里，香港1360海里，距日本长崎港680海里，韩国仁川港400海里。位环渤海经济圈中心地带，是大北京战略的重要组成部分，是国家确定的沿海重要港口。河北省一号工程，唐山市以港兴市对外开放的龙头项目。　　早在1919年，孙中山先生在《建国方略》中就提出要在此地建设“与纽约等大”、“为世界贸易之通路”的“北方大港”。 —1500元。 2.房地产市现状 2.1现阶段市场发展特征 随着城市发展的不断提速，政府城市建设力度不断增强、城市基础配套的不断完善，使整个城市的综合竞争实力有了大幅增长，这一切都对房地产市场有极大的促进，由于城市产业结构发展迅速、城市常居人口不断攀升，使整个城市的发展进入了良性循环。 当地地产市场区域划分比较明显，由南到北餐饮宾馆、商贸及原住区、新开发住宅小区呈线性走向分布。 住宅开发为近期开发重点，商服开发相对不足，供应结构不平衡。商业宾馆多为早期建筑，或闲置商业楼装修改造，在规模及配套方面落后；办公楼市场空白，仅部分早期来港办公企业自建使用或购买住宅沿街底商办公。 西北区域成为近期地产开发热点。一方面由于港口东南临近港口，为港口工业区首钢、几大焦化厂落户于此，可开发用地有限；另一方面西北地域广阔，可拓展土地空间大、便于规划无需拆迁开发难度相对较小。 规模性大盘角逐市场，产品品质大幅提升。目前在售项目基本为百亩大盘，小高层在市场露面，各项目注重社区规划，建筑单体外立面设计、色调搭配及建筑细部构造均比较新颖，并且在售项目中全部设置有会所。 2.2住宅部分整体市场概述 随着环渤海经济圈的快速发展，京唐港作为环渤海经济区域重要港口，其经济价值已为各方所认可。伴随几大焦化厂、首钢等大型企业的搬迁，地区人口快速集聚，给当地房地产市场带来了新的增长极。同时作滨海旅游港口，近年来港旅游人数逐年增加，带动当地宾馆及餐饮市场快速发展。 04年以来京唐港投资价值凸现，大量资金涌入、规模化集中化开发拉开序 幕。由于当地规划区项目建设不占耕地、不占良田、无需拆迁的独特土地资源优势，符合国家鼓励开发的条件，为地区带来了巨大的竞争力。部分本土企业开始大规模圈地同时产品结构、配套、服务环境开始提升新的开发理念在本地快速蔓延。 整体市场客群情况 整体市场投资比例较大，从目前在售项目状况来看，个人消费为主体与约占到整体购房比例的90%，团购约占到约10%。个人消费中投资比例较重，约占到个人消费比例的50%，投资客户主要来自唐山、乐亭、北京区域，他们看中京唐港的发展前景；个人消费的50%为自用，这部分客户主要来自于京唐港周边村镇及外围来港务工人员，购房目的为满足基本居住需求。 2.3项目统计分析及对比 目前市场在售项目统计 项目名称 项目地址 开发商 盛世景苑 海安路与海欣街交叉口 唐山市昌盛房地产开发有限公司 晨辉 鸿福 港盛街与海城路交叉口 唐山宝业集团 恒通花园 港福街路北、港民街路南 唐山恒通涂渡板公司 海景怡园 海安路与港盛街交叉口 唐山千秋房地产开发有限公司 上表可以看出目前市场供应相对集中，主要集中在城区西北部。在建项目均为本土企业开发，个别为集团化公司，前期开发意图为解决本企业员工居住问题后期转为市场化开发，整体开发层面较低。 2.3.1供应量分析 供应量详表：单位（万平米） 项目名称 占地规模 总建筑面积 容积率 盛世景苑 170亩 22 1.9 晨辉 鸿福 190亩 19 1.5 恒通花园 500亩 50 1.5 海景怡园 115亩 15 2.0 各项目土地规模均为百亩以上，恒通花园土地规模较大，但被规划路所分割，地块均为规划路所环绕。各地块形状方正，便于规划。 各项目规模相对集中，同时由于所处同一区域开发项目在项目优势方面也比较类似，竞争较为激烈。 容积率适中。在售项目的容积率都在1.5-2之间，这样的容积率是建筑密度与居住舒适度之间一个比较合适的平衡点。 2.3.2目前在售面积 单位：(万平米) 项目名称 建筑面积 在售面积 在售销售率 未售面积 盛世景苑 22 6 80％ 16 晨辉 鸿福 19 3 60％ 16 恒通花园 50 12 50％ 38 海景怡园 15 4 60％ 11 总计 81 各项目均为分期开发，多数项目目前处于二期销售阶段，市场产品以多层住宅为主，海景怡园小高层进入销售阶段，恒通花园及盛世景苑高层项目预计在10月前公开。 预计在今年下半年至明年上半年，高层产品成为市场主流，产品将发生形式变化，同类产品同期面市将会加剧市场竞