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花溪河项目 前 期 策 划 报 告 重庆坤鑫置业咨询有限公司 二零零六年十一月一日 花溪河项目前期策划报告 前言 首先感谢世宇公司给予这次参预贵司花溪河项目前期定位的机会。我司本着严谨、科学的工作态度，坚持以伏枥地产、共驾荣辱的企业服务宗旨，为世宇公司花溪河项目做好前期工作，为项目的成功运作打下坚实基础。 第一章　市场研究及方案构思 第一节　项目市场研究 一、重庆市房地产市场分析（宏观） 　1、政策环境 继04年8.31土地政策、05年“国八条”稳定房价预防房地产市场泡沬、06年“国六条”调整住房结构后，所谓的房地产市场“政策年”走近了尾声。 虽然重庆房地产市场增长速度较快，但仍在合理增长范围内，受全国房地产市场的影响，从05年4月份后房地产投资增长速度逐渐下降重庆国六条实施细则叫停单位集资建房正常发展全市住房供需基本平衡，价格基本稳定，供应结构基本合理，房地产市场发展比较健康—110平方米的两居室和三居室为主要产品。未来，重庆市户均人口仍将控制在3-4人左右，决定了未来市场的供应仍是以二、三房住宅为主。 　　　 （住房面积需求专项调查统计表） 特征三，市场仍以高层住宅为住。重庆市场特点等各方面因素，使得住宅市场仍会以高层住宅为主。 小结：受国家宏观政策调控的影响，2005年前三季度土地交易量较2004年整体下降了42%，其中住宅、商业用地成交量下降20%。 三北区域（江北、北部新区、渝北）及南岸、巴南是近两年住宅、商业用地交易两大热点区域，预计以上几大区域将是未来几年房地产重要关注市场。 4、秋交会专题 秋交会共成交房屋件成交面积万平方米，比今年春交会增加万平方米；成交金额亿元，比今年春交会增加亿元在成交房屋中，商品房交易成交件，成交面积万平方米，与今年春交会基本持平成交金额42852.35万元，比今年春交会增加28.13万元平均成交价2990元/平方米，比今年春交会增加170元/平方米，增幅6%。其中住宅成交面积13.99万平方米，比今年春交会增加0.12万平方米成交金额41173.77万元，比今年春交会增加3144万元。建筑面积平均成交价格2943元/平方米，比今年春交会增长7.3%套内面积平均成交价格3478元/平方米；非住宅成交面积0.34万平方米，成交金额1678.58万元，平均成交价格4937元/平方米。存量房转让成交246件,比今年春交会增长61.8%，成交面积2.21万平方米，比今年春交会增长105%，成交金额4093万元，比今年春交会增长127%，平均成交价1852元/平方米，比今年春交会增长11%。房交会现场气氛热烈，到场人数约12万人次。商住房成交摆脱了自今年6月以来的颓势其建面均价较5月份的春交会上涨了183元二手房交易呈现双增长比春交会增长15%增长15.6%和10.7%秋交会对二手房的契税、规费优惠，给二手房市场带来了一股春风中小户型房产急剧增多面积在110平方米以下的房屋，供应量超过60%。购买90平方米以下商住房的居民，在总购房者中占到近4成。—重庆南部新城的核心位置，是重庆市主城的南大门。东接南温泉著名旅游胜地，南邻巴南区区府所在地渔洞。区域内花溪河缓缓流过，南山山景触手可及。 2、本地段楼盘购买对象及心理分析 1）家庭结构：大多以三代同堂，以四、五口 　　　　　　　　之家为主； 2）居住条件：目前巴南区大部分都是商品房、 　　　　　　　　房改房、民房 3）、经济能力于购房上的支出水平： 　　据调查,支出区间在700－1100元 4）、承受价位：巴南区居民接受的平均价位（套内）在1800－2200元 5）、客户心理分析： 在有限的支出能力范围内，尽可能的购买 　　　到性价比高、升值潜力大的房子。 消费者选择居住地的主要因素：交通便捷， 　　　生活方便，熟悉的环境、生活习惯 小结：由于传统生活习惯的影响，巴南居民家庭成员较多，结构复杂。由于家庭结构、经济条件的限制及生活习惯的影响，目前巴南区整体住房结构较差、品质不高，随着经济条件的提高对居住环境的要求较为旺盛。 受房地产市场的影响，居住观念正在发生变化，但由于经济条件的限制及生活习惯的影响，对市场价格的敏感度较高、对房型的要求带有明显的传统特色，在住房选择上较倾向于二房三房。 3、周边楼盘调查 阳光9里 62582866 地址：巴南区渝南大道民主新村（宗申旁） 开发商：重庆渝能产业集团公司 建筑面积：4万m2 容积率：2.90 绿化率/绿地率：30.10% 建筑形态：高层、小高层、多层（高低层结合） 外立面风格：现代 周边配套设施：中小学：新村小学，综合商场；超市，医院：第七人民医院分院 内部设施配套：地下停车库，中庭花园、游乐场、羽毛球场等。 户型设计特点：户型设计毫无空间浪费，实用、